На протяжении более 100 лет оценщики пользуются термином «справедливая рыночная стоимость» (FMV). В течение многих лет мы используем в своей оценочной деятельности одно из множества похожих определений, которое было предложено Налоговым управлением США (IRS):

Сравним это определение с определением Совета по стандартам финансового учета (FASB), представленным в начале главы 3:

Внешне эти определения похожи, и хотя многие оценщики предпринимали попытки найти какие-либо различия, по нашему мнению, это напрасное занятие. Единственным существенным отличием является то, что FASB говорит об «активе или обязательстве», а в определении справедливой рыночной стоимости IRS упоминается только понятие «собственности». Теоретически обязательство одного лица является собственностью для другого лица, поэтому определение IRS, наверное, можно распространить и на обязательства.

В данной главе мы обсудим основные понятия приведенных определений в контексте их развития на протяжении многих лет. Во-первых, никто не будет платить оценщику за определение стоимости, если такую информацию можно получить в другом месте, заплатив небольшую сумму, или вообще бесплатно. Это настолько очевидно, что читатели, вероятно, удивляются, почему мы вообще упомянули об этом. Отчеты об оценке требуются, когда одна или обе стороны желают узнать цену или стоимость для заключения какой-либо сделки. Мнение оценщика призвано как бы «заменить» реальные переговоры или сделку между сторонами. Иными словами, оценщикам платят за определение стоимости на основании анализа возможных вариантов.

Для того чтобы определить результаты гипотетической сделки – сделки, которая еще не состоялась и, возможно, не состоится никогда, оценщик должен задать определенные вопросы и сделать некоторые допущения. С учетом разумности допущений результат должен получиться разумным и приемлемым. В том случае если допущения не имеют под собой разумных оснований и не могут быть подтверждены, оценка, предоставленная оценщиком, будет характеризоваться низкой достоверностью.

Цель оценки

Простейшим примером случаев, когда необходимо выполнить оценку, является определение текущей стоимости личного жилья. Допустим, вы хотите переехать и желаете выяснить, за сколько можно продать ваш дом. Хотя мы не рекомендуем такой подход, но вы вполне можете поместить объявление в разделе «Продается» в газете или включить дом в брокерские списки и узнать, какие цены предлагаются на рынке. Большинство людей предпочитают получить объективное мнение в разумном диапазоне, для того чтобы принять решение, продавать дом или нет.

В подобных случаях домовладельцы желают узнать рыночную стоимость своих домов, но, допустим, у них другая задача – они считают, что налог на имущество завышен. Местный налоговый оценщик потребует от домовладельцев доказательств, что текущая стоимость недвижимости завышена. Это можно сделать только одним способом – определить стоимость дома на основании оценочной стоимости и результатов недавних сделок по продаже похожих домов в данном районе. В этом случае вместо максимально возможной стоимости (т. е. для целей потенциальной продажи) владелец захочет получить минимальную обоснованную стоимость. Многие задают вопрос: разве результаты оценки для целей налогообложения и для целей потенциальной продажи не должны совпадать? Результаты оценки для указанных целей должны быть разными.

Причина этого очевидна. Если налоговый оценщик не переоценивает каждый объект недвижимости по текущей справедливой рыночной стоимости (а этого не бывает), то, учитывая цель оценки, вас будет интересовать только относительная, а не абсолютная стоимость вашего дома. Для определения стоимости в целях налогообложения оценщик проверит оценочную стоимость близлежащих домов и укажет причины, по которым оцениваемое имущество менее привлекательно по сравнению с аналогичными объектами. Допустим, ваш дом требует повторной покраски, у вас нет бассейна, и хотя имеется камин, работающий на дровах, подвальное помещение еще в состоянии ремонта. Оценщик проанализирует результаты текущих продаж аналогичных объектов недвижимости и сопоставит их с оценочной стоимостью этих объектов. При этом он будет надеяться, что рассматриваемые объекты недвижимости были проданы по ценам ниже стоимости, установленной оценщиком.

Не будем вдаваться на данном этапе в технические детали. Читателям просто следует запомнить, что результаты налоговой оценки могут составлять, скажем, 60 % от справедливой рыночной стоимости, и соответствующая налоговая ставка будет пропорционально выше. Если дом стоимостью в $300 000 оценен по справедливой рыночной стоимости, а налоговая ставка составляет $2 на $100 оценочной стоимости, то сумма взимаемых налогов составит $6000. Если налоговый оценщик оценивает дом в 60 % от справедливой рыночной стоимости, а налоговая ставка составляет $3,33, результат будет идентичным. Однако если оценочная стоимость недвижимости ниже справедливой рыночной стоимости, сразу появляется вероятность ошибки. В данном гипотетическом примере оценщику необходимо сопоставить 60 % цены реализации близлежащих домов с их оценочной стоимостью для целей налогообложения по состоянию на определенный момент времени в прошлом.

В такой ситуации оценщик анализирует текущие рыночные сделки для определения оценочной стоимости для целей налогообложения и составляет отчет об оценке, резюмирующий полученные сведения о достоинствах и недостатках рассматриваемого дома в сравнении с близлежащими домами. По сути, оценщик выполняет работу, которую должен был сделать налоговый оценщик, но ни в одном управлении по оценке имущества нет такого количества сотрудников и ресурсов, которое необходимо для проведения подробного анализа каждого отдельного объекта недвижимости.

Определение итоговой стоимости жилья имеет отношение к страхованию. Такие страховые компании, как Allstate и State Farm, по своему опыту знают, что полная утрата имущества нечасто имеет место (например, когда дом сгорел дотла). Большее распространение имеют частичные убытки, когда после проведения ремонта дом снова становится пригодным для жилья. С точки зрения страховой компании существует одна проблема. Если домовладелец застраховал имущество не полностью, скажем, на 20 % ниже его стоимости, то в любом случае, кроме полной гибели имущества, страховая сумма, указанная в договоре страхования, будет выше фактических денежных потерь. Однако если дом застрахован на сумму меньше общей стоимости, то страховых взносов, рассчитанных по данной стоимости, может быть недостаточно для покрытия всех ожидаемых убытков страховой компании. Именно по этой причине страховые компании стремятся застраховать имущество по полной стоимости – страховые взносы в этом случае выше.

Итак, вопрос заключается в том, по какой стоимости дом должен быть застрахован. Ответ, на который рассчитывают страховые компании, – по стоимости замещения. Стоимость дома для целей страхования должна быть равна затратам, которые будут понесены для того, чтобы построить дом заново в случае его полной гибели. Каким образом оценщик определяет эту стоимость? Оценщик должен воспроизвести рассуждения подрядчика, который получил заявку на строительство такого же дома по состоянию на данный момент.

Следует иметь в виду, что для целей страхования стоимость земли и фундамента не включается в страховую стоимость. Земля не может быть уничтожена в результате пожара, а фундамент даже в случаях полной гибели имущества, как правило, остается нетронутым. Таким образом, речь идет только о надземной конструкции, и оценщик с подрядчиком могут применить один из двух методов. Проще всего воспользоваться справочниками по затратам на строительство, которые издают Boeckh или Marshall & Swift. В этих справочниках представлены текущие затраты на квадратный фут по многим населенным пунктам страны. Стоимость материалов и рабочей силы различается в зависимости от местоположения. В качестве примера можно привести разницу при привлечении рабочих, организованных и не организованных в профсоюзы. Кроме того, в таких справочниках приведены дополнительные издержки на такие работы, как добавление камина или еще одной ванной комнаты.

Второй, более подробный метод определения стоимости замещения, по сути, заключается в составлении подробного перечня материалов, необходимых для каждой группы работ в отдельности (например, каркас, электропроводка, водопровод и канализация, гипсокартон), и в оценке объема строительных работ, в соответствии с текущими ставками по каждому виду работ на местах. Этот метод является намного более точным, но для целей заключения договора страхования и заявления о выплате страхового возмещения (доказательства ущерба), он, наверное, излишне подробен. Оценка стоимости строительства при помощи одного из источников информации о расходах на строительство обеспечивает достаточную степень точности при меньших затратах денег и времени.

Разные показатели стоимости не означают недобросовестности оценщика

На данном этапе мы имеем три разных вида стоимости: 1) стоимость для потенциальной продажи; 2) стоимость для оценки налога на имущество; и 3) стоимость для заключения договора страхования и доказательства ущерба. Мы могли бы получить и другие виды обоснованной стоимости, если бы нас, как оценщиков, попросили бы определить стоимость имущества в целях расчета налога на наследство или для пожертвования в пользу благотворительной организации.

В одном случае владелец желает получить максимально возможную обоснованную стоимость, а в другом – минимальную обоснованную стоимость. Для целей заполнения налоговой декларации при наследовании большинство душеприказчиков стремится к минимальной обоснованной стоимости; при пожертвовании даритель и налоговый консультант, как правило, хотят получить максимальную обоснованную стоимость.

Могут ли все полученные результаты быть верными? Вопреки мнению большинства и мнению, широко распространенному даже среди финансовых специалистов, оценщики не станут «продавать» тот ответ, который вам нужен. Оценщики вообще не занимаются «продажей» ответов. Профессиональное звание оценщиков недвижимости часто обозначают аббревиатурой MAI (Member of Appraisal Institute – член Института оценки). Финансовые директоры и юристы в шутку расшифровывают эту аббревиатуру «Made as Instructed», что в данном контексте означает «как скажете, так и сделаем».

Почему потребители оценочных услуг считают, что поставщиков таких услуг, т. е. оценщиков, можно просто «купить» и получить необходимый результат, в то время как сами оценщики абсолютно уверены в своей добросовестности и добросовестности других профессионалов в области оценки? Действительно ли имеет место такое несоответствие взглядов?

Тридцать пять лет назад, когда автор только начинал работать в оценочном бизнесе, ведущий оценщик, имевший на тот момент более чем тридцатилетний опыт работы в этой области, дал один мудрый совет, подтвердивший свою состоятельность по прошествии времени:

Рассмотрим эти вопросы более подробно. Они отражают суть неверного понимания добросовестности оценки и оценщиков. В качестве примера приведем обручальное кольцо, которое продает ювелирный магазин Tiffany, с прозрачным, чистым бриллиантом категории «D», в один карат и без дефектов. Вся нижеследующая информация основана на допущении что все проблемы, касающиеся оценки, были решены при привлечении профессионального оценщика. Если женщина, которой принадлежало кольцо, захотела бы его застраховать, то оценщик позвонил бы в Tiffany и выяснил бы розничную цену, по которой это кольцо было бы выставлено на продажу на данный момент. Исходной предпосылкой при определении стоимости является стоимость замещения, и по такому стандартизированному объекту, как бриллиант, не возникало бы вопросов по поводу обесценения вследствие возраста, ношения или устаревания технологий изготовления.

Предположим, из-за финансовых проблем женщине необходима некоторая денежная сумма, и она отправляется в ломбард. Что ей могут предложить? Если розничная цена кольца составляет $10 000, ломбард может ссудить $4500. Если заемщик не выполнил своих обязательств (именно так происходит с большинством заемщиков), то ломбард, по сути, приобретает кольцо в собственность. Розничная торговля ювелирными изделиями, как правило, предполагает валовую прибыль в размере 50 %, т. е. 100 %-ную наценку на стоимость приобретения. Такая высокая наценка объясняется тем, что реализация уникального ювелирного изделия, скорее всего, будет медленной, и продавцу потребуется возместить стоимость капитала, инвестированного в товарно-материальные запасы. Таким образом, когда ломбард становится собственником кольца, у него есть два варианта дальнейших действий: 1) попытаться продать его сам за $9000; либо 2) продать его более авторитетному ювелирному магазину по оптовой цене в $5000.

Почему придется продавать кольцо за $9000, если в Tiffany оно стоит $10 000? Потому что ломбард, торгующий в розницу, не имеет той обстановки и атмосферы, которые господствуют в Tiffany. Покупатели, которые приобретают ювелирные изделия в ломбарде, просто не станут платить ту же цену, которую просит Tiffany. Тогда возникает следующий вопрос: почему оценщик запрашивает стоимость замещения у Tiffany, а не у ломбарда? В конце концов, если бы кольцо было утеряно и страховой компании пришлось бы оплачивать замену, ее представители пошли бы в ломбард, а не в Tiffany, не так ли?

В отличие от фондового рынка рынок бриллиантовых колец не обладает высокой ликвидностью. Можно не сомневаться, что в Tiffany найдется еще один прозрачный, чистый драгоценный камень той же категории «D», в один карат и без дефектов, который можно будет вставить в кольцо. Но каким образом оценщик, определяющий размер страхового убытка для страховой компании, будет искать это кольцо в конкретном ломбарде? Предположим, он найдет кольцо с бриллиантом в 0,95 карата, категории «F vvs» (чуть менее прозрачный). Сможем ли мы с вами различить эти камни невооруженным глазом? Скорее всего, нет. А вот владелец оригинального кольца Tiffany, выплативший страховую премию за кольцо стоимостью в $10 000, вряд ли будет удовлетворен меньшим и менее ценным бриллиантом, вставленным в кольцо. Оценщик, определяющий размер страхового убытка для страховой компании, слишком ограничен во времени, чтобы в полном объеме исследовать существующий рынок бриллиантовых колец, поэтому наиболее простой выход для страховой компании – обратиться в Tiffany, где будет установлена цена в $10 000.

Покупатели, которые приобретают ювелирные изделия в ломбарде, ориентируются на то, что в данный момент лежит на прилавке; они не планируют покупку определенной вещи за определенную цену. Кроме того, сам приход в ломбард как таковой не предполагает уплату розничной цены в полном объеме. Таким образом, существует как минимум два розничных рынка, которые в определенной степени отделены и изолированы друг от друга.

Итак, мы имеем четыре разные величины стоимости одного и того же кольца.

Вернемся немного назад и рассмотрим систему купли-продажи бриллиантов. Tiffany приобретает бриллианты на оптовом рынке в огромных количествах, поэтому разумно предположить, что они могут купить бриллиант за $3000 и оправу кольца за $300, если она, допустим, из платины. Ювелирному магазину нужна рабочая сила, чтобы собрать кольцо, поэтому его издержки составят $4000, и именно эта сумма будет показана в его бухгалтерском балансе. Изучив предыдущую историю кольца, выходим на компанию DeBeers, затем на специалистов из Израиля, которые выполняют огранку и шлифование алмаза, и, в конце концов, на месторождение. Таким образом, мы имеем как минимум три варианта стоимости одного и того же камня. Стоимость необработанного алмаза в копях может составить всего лишь $1000; она увеличивается до $10 000 с каждым последующим шагом в производстве.

Повторю вопрос моего наставника: «Кому и в каких целях?» Невозможно корректно оценить данное бриллиантовое кольцо, не располагая информацией о том, кто хочет узнать его стоимость, и зачем.

В качестве еще одного примера можно привести покупку новой машины. Автомобиль с розничной ценой, рекомендуемой производителем, в размере $30 000 можно приобрести у дилера, заплатив $27 000 с учетом всех льгот и скидок. Однако на следующий же день покупатель может продать этот автомобиль продавцу подержанных автомобилей только за $25 000. Разве машина изменилась? Нет. Тогда откуда такое снижение цены? Мы имеем дело с другим покупателем и совсем на другом рынке. Допустим, нас попросили оценить новый Chrysler 2006 г. выпуска. В первую очередь необходимо выяснить, кому эта стоимость необходима: продавцу новых автомобилей, потребителю или продавцу подержанных автомобилей? Затем необходимо выяснить, для чего необходима оценка: в целях финансирования, страхования или продажи? Для каждого вида коммерческой деятельности и для каждой цели оценки будет своя стоимость.

В настоящей главе мы прежде всего хотим показать, что не существует такого понятия, как единая стоимость актива. Если оценщик на вопрос: «Какова стоимость этого актива?» – отвечает: «Все зависит от обстоятельств», – то это не просто отговорка.

Почему разные оценщики получают разные результаты?

Мы полностью понимаем, какую репутацию имеют оценщики. Понятно, что подобное негативное восприятие имеет под собой некоторую основу, но тот факт, что некоторые оценщики подправляют полученные результаты в интересах клиента, не доказывает, что оценщики просто «продают» заранее согласованные результаты. Посмотрим, каким образом сторонние наблюдатели пришли к столь неутешительным выводам.

В ходе неприятного бракоразводного процесса жена подала иск с требованием 50 % компании закрытого типа, которой они с мужем владеют совместно и текущее управление которой осуществляет муж. Как и следовало ожидать, переговоры и посредничество в данном споре ни к чему не привели, и дело было передано на рассмотрение в суд. Судье предстояло установить стоимость этого бизнеса, так как муж собирался выкупить долю супруги и заплатить ей наличными или долговыми расписками с выплатой в течение определенного времени. В обмен он получает 100 % компании в собственность. Судья предложил разрешить этот спор при привлечении независимого оценщика как третьей стороны, но, вместо того чтобы договориться об одном оценщике и согласиться признать представленный им результат, каждая из сторон наняла своего собственного оценщика. Каждый, кто хоть раз смотрел телевизионные программы Джерри Спрингера или Опры Уинфри, может себе представить, что случилось потом.

Оценщик супруга выполнил профессиональную оценку бизнеса. К несчастью для супруги, оказалось, что бизнес переживает не лучшие времена, конкуренция слишком высокая, и существует вероятность, что компания не сможет выдержать ее в будущем. При самом благоприятном варианте развития событий стоимость компании составила $1,5 млн. Следовательно, супруг был готов выкупить долю супруги в размере 50 % за $750 000.

Супруга не стала полагаться на мнение мужа и его оценщика и наняла собственного эксперта-оценщика. По прошествии нескольких недель эксперт завершил работу и представил свое заключение в суде. Проведенный анализ показал, что у компании дела идут отлично, она стоит на пороге резкого подъема и стоит как минимум $10 млн! Соответственно, супруга была согласна продать свою половину за $5 млн.

Представим себя на месте судьи. Перед ним лежат два разных отчета об оценке; каждый из этих отчетов составлен якобы уважаемыми оценщиками, но один отчет, похоже, с Марса, а другой – с Венеры. Каким образом одна и та же компания, в соответствии с одним заключением, стоит $1,5 млн, а в соответствии с другим – $10 млн?

Значимость допущений

В главе 4 мы более подробно рассмотрим процедуру, в соответствии с которой оценщики производят оценку предприятия (бизнеса). Оценщики не прибегают к помощи магии и не используют никаких секретных устройств. Их принципы и действия просты и понятны всем, кто так или иначе имеет отношение к данной профессии.

Фундаментальный принцип, лежащий в основе оценки, заключается в том, что стоимость актива на данный момент определяется величиной дохода, который он может принести в будущем. Будущие доходы от золота основаны на ожиданиях того, что золото может быть продано в любое время при немедленной оплате наличными, несмотря на то что золото само по себе не генерирует текущий доход. Автомобиль имеет стоимость, так как предоставляет транспортные услуги. Дом имеет стоимость, так как предоставляет «крышу над головой». Если у человека нет ни дома, ни автомобиля, ему приходится снимать жилье и брать машину напрокат (или ходить пешком). Таким образом, дом и автомобиль обеспечивают доход в виде упущенных расходов. Золото гарантирует доход в виде ожиданий потенциальной продажи в будущем по цене, превышающей цену приобретения.

Вкладывая средства в предприятие, инвестор рассчитывает на положительные денежные потоки вследствие получения прибыли и, так же, как в случае с золотом, вследствие ожиданий того, что, если бизнес будет прибыльным, его можно будет выгодно перепродать другому инвестору. Возьмем в качестве примера здание Empire State Building. За последние 50 лет оно сменило по меньшей мере полдюжины владельцев, которые создавали собственные денежные потоки и затем продавали его другим инвесторам.

Проще говоря, стоимость актива на данный момент – это текущая (приведенная) стоимость (PV) будущих денежных потоков. Эти денежные потоки включают в себя доход от собственности, генерируемый ежегодно, плюс средства, которые будут получены в результате окончательной передачи бизнеса другому собственнику.

Вернемся к судье по бракоразводным делам, которому были представлены два отчета об оценке, в одном из которых утверждалось, что бизнес стоит $1,5 млн, а в другом – что тот же самый бизнес стоит $10 млн. Очевидно, два разных оценщика сделали в корне отличные допущения относительно дохода, который может принести компания, и/ или цены, по которой она может быть продана в будущем. Один из оценщиков заложил низкий темп роста бизнеса или даже сокращение объемов продаж и снижение доходов. Другой оценщик, видимо, был более оптимистично настроен по поводу будущего компании и предположил наличие значительного потенциала роста.