* по объему требуемых инвестиционных ресурсов: дорогостоящие, средней стоимости, дешевые;
      * по целевому использованию: спекулятивные, прямого участия;
      Рассмотрим виды классификации более подробно.
      Степень материализации как явствует из ее названия позволяет различать такие инвестиционные ценности как права, технологии, интеллектуальный потенциал персонала - как нематериальные инвестиционные ценности - с одной стороны, и недвижимость, оборудование - как материальные инвестиционные ценности - с другой.
      Отдаленность возврата вложенных средств - классификатор, позволяющий с определенной вероятностью прогнозировать срок возврата средств и, как следствие, формировать план финансовых потоков корпорации.
      Степень риска позволяет инвестору устанавливать приемлемую плату за риск или определенный уровень дохода при вложении в конкретную инвестиционную ценность. Причем, высокорискованные инвестиции как правило называются венчурами; инвестиции среднего риска - это наиболее распространенная и многочисленная группа, к которой относятся практически все корпоративные ценные бумаги, типовые инвестиционные проекты, а также инвестиции в переподготовку персонала; низкорискованные инвестиционные ценности: государственные ценные бумаги, объекты тезаврации и др.
      Расчет объема требуемых инвестиционных ресурсов производится на этапе оценки инвестиционных возможностей инвестора. Он позволяет на предварительном этапе разделить объекты на приемлемые для инвестиций и неприемлемые по объемам требуемых ресурсов для конкретного инвестора.
      Целевое использование инвестиционных ценностей может быть охарактеризовано следующим образом. Спекулятивные инвестиционные ценности используются для перепродажи. В этом случае приобретается инвестиционная ценность и удерживается в руках инвестора сколь угодно долгий срок, по истечении которого она может быть продана по цене, более высокой, чем цена приобретения (например, акции предприятий - голубых фишек). При этом инвестор не принимает непосредственного участия в изменении рыночной стоимости данной инвестиционной ценности. С другой стороны, инвестиционные ценности прямого участия позволяют инвестору оказывать влияние на изменение их рыночной стоимости (собственный инвестиционный проект, акции дочерних предприятий и т. д.).
      Предложенная классификация является общей для всех видов инвестиций, поэтому использование ее для целей управления инвестиционным портфелем корпорации является целесообразным.
      В то же время, помимо большого разнообразия самих инвестиционных инструментов, на рынке присутствуют разновидности инвестиционных возможностей и по видам инвестиций.
      Объекты реальных инвестиций (капиталовложений) могут быть разными по характеру. Типичным объектом капиталовложений могут быть затраты на земельные участки, здания, оборудование. Помимо затрат на разного рода приобретения инвестору приходится также производить другие многочисленные затраты, которые дают прибыль лишь через длительный период времени. Такими реальными затратами являются, например, инвестиции в совершенствование продукции, долгосрочную рекламу, сбытовую сеть, реорганизацию предприятия.
      Основной задачей при выборе направления инвестирования является определение экономической эффективности вложения средств в инвестиционную ценность (объект инвестиций). По каждому объекту целесообразно составлять отдельный инвестиционный план.
      Итак, объектами реальных инвестиций являются [16, 26]:
      1. Строящиеся, реконструируемые или расширяемые предприятия, здания, сооружения (основные фонды).
      2. Программы федерального, регионального или иного уровня.
      Реальные инвестиции могут охватывать как полный научно-технический и производственный цикл создания продукции (ресурса, услуги), так и его элементы (стадии): расширение или реконструкция действующего производства, организация нового производства или выпуск новой продукции, утилизация и т. д.
      Объекты реальных инвестиций классифицируются по:
      * объемам инвестиций;
      * направленности проекта;
      * характеру и содержанию инвестиционного цикла;
      * характеру и степени участия государства;
      * эффективности использования вложенных средств.
      Выделяют следующие формы реальных инвестиций:
      1. Денежные средства и их эквиваленты.
      2. Земля.
      3. Здания, сооружения, машины и оборудование, измерительные и испытательные средства, оснастка и инструмент, любое другое имущество, используемое в производстве и обладающее ликвидностью.
      Объекты финансовых инвестиций могут быть классифицированы следующим образом.
      Ценные бумаги, к которым в соответствии со ст. 143 ГК РФ относятся: государственная облигация, облигация, вексель, чек, депозитный и сберегательный сертификаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные и другие документы, которые Федеральными законами или в соответствии с ними отнесены к числу ценных бумаг.
      Также к объектам финансовых инвестиций относятся объекты тезаврации, то есть, бумажные деньги или золото, накапливаемые населением в целях страхования сбережений от инфляционного обесценения, а также под угрозой потерь в периоды политических и экономических кризисов.
      Объекты финансовых инвестиций можно классифицировать по нескольким признакам:
      * по виду имущественных требований: долговые (облигации, векселя и т. д.), имущественные (акции, объекты тезаврации и т. д.);
      * по способу передачи прав: именные (именные векселя, именные акции и т. д.), на предъявителя (сберегательные книжки на предъявителя, денежные средства);
      * по степени овеществления: материальные (золото, денежные средства и т. д.), нематериальные (бездокументарные ценные бумаги и т. д.).
      К объектам интеллектуальных инвестиций относятся: технологии, квалификация сотрудников, результаты научных исследований.
      Инвестиции в технологии можно охарактеризовать как затраты на совершенствование действующих, а также на разработку и внедрение новых производственных процессов, причем производственный процесс в данном разрезе понимается как описание совокупности действий по переделу сырья в готовую продукцию.
      Инвестиции в квалификацию сотрудников могут осуществляться в виде затрат на обучение, повышение квалификации, переквалификацию работников [29].
      Инвестиции в результаты научных исследований представляют собой затраты на проведение исследований в интересах инвестора, то есть затраты на оплату научного отчета, представляемого по заказу инвестора.
      В этой связи, объекты интеллектуальных инвестиций можно классифицировать следующим образом:
      * по срочности оплаты: оплачиваемые единовременно и периодически;
      * по значению: прикладные и фундаментальные.
      Таким образом, помимо общей классификации инвестиционных ценностей, можно классифицировать и каждый их вид.
      Структура портфеля
      Главная цель инвестиционной стратегии корпорации, заключается в формировании инвестиционного портфеля, который представляет собой диверсифицированную совокупность вложений в различные виды активов (рис. 3.6). Портфель - собранные воедино различные инвестиционные ценности, служащие инструментом для достижения конкретной инвестиционной цели инвестора. Формируя портфель, инвестор исходит из своих "портфельных соображений", которые представляю собой желание владельца средств иметь их в такой форме и в таком месте, чтобы они были безопасными, ликвидными и высокодоходными [42, 47].
      Поэтому, основными принципами формирования инвестиционного портфеля являются безопасность и доходность вложений, их стабильный рост, высокая ликвидность. Под безопасностью понимаются неуязвимость инвестиций от потрясений на рынке инвестиционного капитала и стабильность получения дохода.
      Рис. 3.6. Структура инвестиционного портфеля
      Ликвидность инвестиционных ценностей - это их способность быстро и без потерь в цене превращаться в наличные деньги. Как правило, наиболее низкой ликвидностью обладает недвижимость.
      Ни одна из инвестиционных ценностей не обладает всеми перечисленными выше свойствами. Поэтому неизбежен компромисс. Если ценная бумага надежна, то доходность будет низкой, так как те, кто предпочитает надежность, будут предлагать высокую цену. Главная цель при формировании портфеля состоит в достижении наиболее оптимального сочетания между риском и доходом для инвестора. Иными словами, соответствующий набор инвестиционных инструментов призван снизить риск потерь вкладчика до минимума и одновременно увеличить его доход до максимума.
      Методом снижения риска серьезных потерь служит диверсификация портфеля, т. е. вложение средств в проекты и ценные бумаги с различными уровнями надежности и доходности. Риск снижается, когда вкладываемые средства распределяются между множеством разных видов вложений. Диверсификация уменьшает риск за счет того, что возможные невысокие доходы по одному элементу портфеля будут компенсироваться высокими доходами по другому. Минимизация риска достигается за счет включения в портфель множества различных элементов, не связанных тесно между собой, чтобы избежать синхронности циклических колебаний их деловой активности [2, 10].
      Оптимальное количество элементов портфеля зависит от возможностей инвестора, наиболее распространенная величина - от 8 до 20 различных элементов инвестиционного портфеля.
      Функции корпорации по управлению инвестиционным портфелем
      Для целей управления инвестиционный портфель - это совокупность как связанных, так и не связанных между собой элементов. К несвязанным элементам относятся инвестиционные ценности, происхождение которых не представляет собой связанных событий (например, золото и переподготовка кадров). С другой стороны, к связанным элементам относятся инвестиционные ценности, о которых можно сказать, что они происходят из одного источника (акции и облигации одного эмитента, государственные ценные бумаги различных видов).
      Управление портфелем представляет собой процесс реализации определенных связей между всеми его элементами. С этих позиций понятие управления портфелем можно описать следующим образом: управление портфелем определение, установление, регулирование и развитие соотношений между элементами портфеля, обеспечивающих достижение поставленных перед портфелем целей [43].
      На практике успешность управления портфелем зависит от того, насколько велики ресурсы, позволяющие достичь поставленной перед портфелем цели, и как они используются. Как следствие возникает проблема оптимального размещения ограниченного объема ресурсов. Однако в общем случае проблема оптимального распределения ресурсов между инвестиционными ценностями является частью инвестиционной стратегии корпорации.
      Управление является чрезвычайно сложным видом деятельности в любой области народного хозяйства. Управление инвестиционным портфелем в этом смысле - не исключение. Поскольку процесс формирования и последующей реструктуризации портфеля представляет не одномоментную, а растянутую во времени деятельность, то, по нашему мнению, управление портфелем представляет собой инвестиционный процесс. В этой связи принцип системности по отношению к управлению инвестиционным процессом, т. е. взгляд на него как на систему, вполне естественен. Отсюда вытекает возможность декомпозиции и структуризации процесса управления инвестиционным портфелем.
      При рассмотрении или изучении любых процессов можно выделить ряд аспектов (подходов) к изучаемому явлению. Наиболее распространенные из них: функциональный, динамический, предметный.
      Функциональный аспект отражает общий подход к проблеме управления и предполагает рассмотрение основных функций управления (видов управленческой деятельности):
      АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТЕЙ, ПЛАНИРОВАНИЕ, ОРГАНИЗАЦИЯ, МОТИВАЦИЯ, ДИСПЕТЧИРОВАНИЕ, КОНТРОЛЬ, РЕГУЛИРОВАНИЕ.
      Функции управления считаются центральным понятием: они выполняются на всех уровнях управленческой деятельности, в каждой фазе реализации проекта, для всех его процессов и управляемых объектов (элементов).
      Последовательность функций управления образует своеобразный цикл (рис. 3.7) [31, 49].
      Анализ состояния портфеля требуется, если появляется необходимость вмешаться в инвестиционный цикл. С анализа начинается вся работа над портфелем, в дальнейшем анализируются все характеристики портфеля: степень материализации, отдаленность возврата вложенных средств, степень риска, объем требуемых инвестиционных ресурсов, целевое использование.
      Динамический подход к управлению портфелем предполагает рассмотрение основной деятельности по реализации инвестиционной стратегии как продолжительного процесса. Этот подход связан с логикой осуществления мероприятий в рамках управления инвестиционным портфелем. Укрупнено эти процессы таковы:
      АНАЛИЗ ПРОБЛЕМЫ, РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ ПОРТФЕЛЯ, БАЗОВОЕ и ДЕТАЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ, ФОРМИРОВАНИЕ ПОРТФЕЛЯ, РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ, ЛИКВИДАЦИЯ ПОРТФЕЛЯ.
      Рис. 3.7. Цикл управления корпорацией
      Следует отметить, что деятельность по осуществлению мероприятий в рамках инвестиционной стратегии реализуется на разных организационных уровнях и в различных подразделениях корпорации, поэтому она сама нуждается в управлении. В этом также проявляются свойства управления инвестиционным портфелем как системы.
      Сфера управления портфелем представлена на рис. 3.8.
      Рис. 3.8. Сфера управления портфелем
      Система управления реализацией стратегии - это процесс, который, как и сама реструктуризация портфеля, нуждается в руководстве. Следует подчеркнуть, что одним из факторов, определяющих успех управления портфелем, является использование системного подхода и специально разработанной методологии.
      Обобщая сказанное о функциях управления, можно кратко резюмировать особенности их выполнения, которые должны обеспечить высокую эффективность при управлении портфелем:
      * всеобъемлемость, то есть максимальный охват всех уровней и всех элементов процесса управления портфелем;
      * непрерывность выполнения мероприятий на всех этапах управления инвестиционным портфелем.
      Выполнение этих требований сопряжено со значительными усилиями и финансовыми затратами. Поэтому на практике приходится ограничивать управленческую деятельность, чтобы она не превратилась в самоцель и не разорила инвестора. Обеспечение рационального выполнения функций управления портфелем - задача как методологии управления инвестиционным процессом, так и управляющих корпорации.
      Рассматривая вопрос о формировании портфеля, инвестор должен определить для себя значения основных параметров, которыми он будет руководствоваться. К ним относятся:
      * тип портфеля;
      * сочетание риска и доходности портфеля;
      * состав портфеля;
      * схема управления портфелем.
      1. Существует два типа портфелей:
      а) портфель, ориентированный на преимущественное получение дохода за счет высокого уровня прибыли от инвестиционных проектов, а также процентов и дивидендов по ценным бумагам;
      б) портфель, направленный на увеличение объемов производства по видам продукции, а также на преимущественный прирост курсовой стоимости входящих в него ценных бумаг.
      2. В портфель обязательно должны входить различные по риску и доходности элементы. Причем, в зависимости от намерений инвестора, доли разнодоходных элементов могут варьироваться. Эта задача вытекает из общего принципа, который действует на инвестиционном рынке: чем более высокий потенциальный риск несет инструмент, тем более высокий потенциальный доход он должен иметь, и, наоборот, чем ниже риск, тем ниже ставка дохода.
      3. Первоначальный состав портфеля определяется в зависимости от инвестиционных целей вкладчика - возможно формирование портфеля, обуславливающего больший или меньший риск. Исходя из этого инвестор может быть агрессивным или консервативным. Агрессивный инвестор склонен к высокой степени риска. В своей инвестиционной деятельности он делает акцент на вложения в рискованные бумаги и проекты. Консервативный инвестор склонен к меньшей степени риска. Он вкладывает средства в стабильно работающие предприятия, а также в облигации и краткосрочные ценные бумаги.
      4. На практике существует несколько схем управления портфелем, каждая из которых определяет поведение инвестора в той или иной ситуации.
      Первая схема. Инвестор заранее определяет границы, в рамках которых происходит разделение инструментов по риску, сроку и доходности, таким образом формируются корзины с определенными характеристиками. Каждой корзине отводится определенный фиксированный вес (доля) в инвестиционном портфеле. Эта доля остается постоянной с течением времени. Состав корзин может меняться под воздействием различных факторов:
      * макроэкономической ситуации;
      * изменения критериев инвестора;
      * изменений, произошедших с проектом или ценной бумагой.
      Вторая схема. Инвестор придерживается гибкой шкалы весов корзин в инвестиционном портфеле. Первоначально портфель формируется исходя из определенных весовых соотношений между корзинами и их элементами. В дальнейшем они пересматриваются в зависимости от результатов анализа финансовой ситуации на рынке и ожидаемых изменений конъюнктуры товарного и финансового спроса.
      И та, и другая схема управления портфелем подразумевает иерархический подход к анализу и отбору как элементов корзин, так и элементов портфеля. Суть иерархического подхода показана на рис. 3.9. Он позволяет четко распределить полномочия и обязанности в группе инвестиционного менеджмента фирмы.
      Руководитель группы или инвестиционного отдела выполняет функцию управления составом портфеля: определяет критерии распределения инструментов по корзинам, определяет веса корзин в портфеле, осуществляет координацию действий в случае перераспределения инструментов между корзинами. Каждый подчиненный, как правило, занимается или "ведет" одну или несколько корзин.
      Управление портфелем инвестиционных проектов включает, как и управление любым сложным объектом с переменным составом, планирование, анализ и регулирование состава портфеля. Кроме того, управление любым портфелем включает в себя осуществление деятельности по его формированию и поддержанию с целью достижения поставленных инвестором перед портфелем целей при сохранении необходимого уровня его ликвидности и минимизации расходов, связанных с ним.
      Рис. 3.9. Функции управления инвестиционным портфелем в иерархической системе управления
      В общем виде структура управления портфелем инвестиционных проектов показана на рис. 3.10.
      Существуют два варианта организации управления портфелем инвестиционных проектов. Первый - это выполнение всех управленческих функций, связанных с портфелем, его держателем на самостоятельной основе.
      Рис. 3.10. Структура управления портфелем инвестиционных проектов
      Второй вариант - это передача большей части функций по управлению портфелем другому лицу в форме траста.
      В первом случае инвестор должен решить следующие задачи по организации управления:
      1. Определить цели и тип портфеля.
      2. Разработать стратегию и текущую программу управления портфелем.
      3. Реализовать операции, относящиеся к управлению портфелем.
      4. Провести анализ и выявить проблемы.
      5. Принять и реализовать корректирующие решения.
      Во втором случае основная задача инвестора - правильно определить объект траста ( инвестиционные, общественные фонды, специализируемые инвестиционные институты и т.д. ) для управления портфелем.
      Стандартные цели портфеля инвестиционных проектов приведены на рис. 3.11. Как следует из рисунка, основными целями портфеля являются:
      * получение процента, то есть, приращение стоимости портфеля за счет доходов по инвестиционным ценностям;
      * сохранение капитала, то есть, размещение инвестиционных ресурсов в инвестиционные ценности, стоимость которых изменяется не медленнее чем, например, стоимость потребительской корзины;
      * развитие производства, то есть, получение средств для внедрения новых технологий, закупки оборудования и т. д.
      Рис. 3.11. Цели портфеля инвестиционных проектов
      Инвестиционная стратегия
      Цели портфеля могут быть альтернативными и соответствовать различным типам портфелей. Например, если ставится цель получения процента, то предпочтение при формировании портфеля отдается высокорискованным, низколиквидным, но обещающим высокую прибыль проектам. Если же основная цель инвестора - сохранение капитала, то предпочтение отдается хорошо разработанным проектам, с небольшим риском, высокой ликвидностью, но с заранее известной небольшой доходностью.
      Понятие ликвидности портфеля может рассматриваться как способность:
      * быстрого превращения всего портфеля или его части в денежные средства (с небольшими расходами на реализацию);
      * своевременного погашения обязательств перед кредиторами, возврата им заимствованных денежных ресурсов, за счет которых был сформирован портфель или его часть. В данном случае на первый план выходит вопрос о соответствии сроков привлечения источников, с одной стороны, и формировании на их основе вложений средств, с другой.
      Управление инвестиционным портфелем осуществляется в рамках общей финансовой стратегии корпорации, в соответствии с портфельными стратегиями, сформулированными в рамках инвестиционной стратегии корпорации:
      * низкого риска и высокой ликвидности;
      * высокой доходности и высокого риска;
      * долгосрочных вложений;
      * спекулятивная и др.
      Конкретные инвестиционные стратегии определяются:
      1. Финансовой стратегией корпорации.
      2. Типом и целями портфеля.
      3. Состоянием рынка (его наполненностью и ликвидностью, динамикой процентной ставки, легкостью или затрудненностью привлечения заемных средств, уровнем инфляции).
      4. Наличием законодательных льгот или, наоборот, ограничений на инвестирование.
      5. Общеэкономическими факторами (фаза хозяйственного цикла и т.д.).
      6. Необходимостью поддержания заданного уровня ликвидности и доходности при минимизации риска.
      7. Типом стратегии (краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная).
      Естественно, различные факторы, а следовательно, и различные стратегии комбинируются между собой, накладываются друг на друга, и вследствие этого появляются сложные комбинированные варианты портфельной стратегии. 3.4. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕННОСТЕЙ
      Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
      Определение стоимости земли
      При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
      * метод сравнения продаж;
      * метод распределения;
      * метод выделения;
      * метод разбивки на участки;
      * техника остатка для земли;
      * капитализация земельной ренты.
      При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
      * права собственности;
      * условия финансирования;
      * условия продажи;
      * условия рынка (время продажи);
      * месторасположение;
      * физические характеристики;
      * доступные коммунальные услуги;
      * условия зонирования;
      * наилучшее и наиболее эффективное использование.
      При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
      Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
      Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
      Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
      Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
      Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли, при этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
      Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:
      * определяется количество и размеры участков, исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
      * определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
      * определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
      Издержки на улучшение включают:
      * расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
      * расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
      * налоги, страховка, заработная плата ИТР;
      * расходы на маркетинг;
      * прибыль и накладные расходы подрядчика;
      * прибыль предпринимателя.
      Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.
      Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
      * стоимость здания;
      * чистый операционный доход от всей недвижимости;
      * коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
      Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.
      Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:
      * определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
      * на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
      * определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
      Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.
      Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли.
      Определение стоимости нового строительства
      При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.
      К прямым издержкам относят:
      * стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
      * стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
      * основную заработную плату строительных рабочих;
      * стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
      * прибыль и накладные расходы подрядчика.
      К косвенным издержкам относят:
      * затраты на подготовку территории строительства;
      * затраты на проектные и изыскательские работы;
      * прочие затраты и работы;
      * содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
      * другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек.
      При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, 10181-01-94).
      Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
      * пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
      * путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
      При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, Пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость, налога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на момент оценки, зависит от вида применяемых индексов.
      При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:
      * по укрупненным сметным нормативам;
      * по сборникам единичных расценок и прейскурантам.
      Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.