Организация Terra Nova основана в 2001 г. как частная компания с ограниченной ответственностью (Terra Nova regularizacoes Fundiarias). Ее цель – обеспечение земельными участками семей, неофициально проживающих более 15 лет на принадлежащей другому собственнику земле. Это первая организация такого рода в стране, она выступает в качестве посредника и организатора переговоров между землевладельцами и скваттерами,[13] находящимися под угрозой выселения. Она начинает работу только в тех случаях, когда отсутствует решение суда о восстановлении права собственности первоначального владельца земли.

Предыстория проблемы. Самозахват земель в Бразилии является острой проблемой, не разрешенной еще с 1960-х годов и связанной с длительной политической нестабильностью и противоречивыми решениями правительства в области землевладения.[14]

Исследование, проведенное в 2000 г. Федеральным министерством городов, обнаружило, что на момент обследования более 12,4 млн человек живут в 3,2 млн незаконно возведенных жилищ. Не имея официального разрешения, скваттеры примерно в равных пропорциях занимают земли, состоящие в частной и государственной собственности. Незаконные поселения существуют практически во всех городах Бразилии с населением более 500 тыс. жителей. При этом жителям таких поселений недоступны основные общественные услуги, в частности, санитарное обеспечение, коммунальные услуги, почта. Проблема усугубляется высоким уровнем безработицы и недоступностью кредитов для этой категории населения, что ставит преграды для легального приобретения жилья.

Правительственный подход к решению земельных споров в основном связан с длительным и затратным процессом отчуждения земли у собственников с ее последующей передачей фактически живущим на ней сообществам. Бюрократия, нехватка знаний о деталях разрешения земельных споров у служащих соответствующих местных и федеральных агентств, периодическая смена их состава не способствуют устойчивому решению вопросов. Если учесть, что правительству еще и не хватает средств для финансового обеспечения урегулирования, то нетрудно понять, что конфликты между собственниками и скваттерами обостряются. К тому же большинство правительственных инициатив не предполагает строительства необходимой инфраструктуры и распространения на спорные территории системы городского планирования и развития территории, что консервирует нерешенные социально-экономические проблемы их жителей.

Предыстория организации. Основатель Terra Nova Андре Альбукерке получил диплом юриста Католического университета Параны (Pontifical Catholic University of Parana) в 1991 г., а в 1998 г. завершил дополнительное профессиональное обучение по программе в области управления городским хозяйством и природными ресурсами. Вскоре после этого он начал работать в Жилищном Секретариате мэрии муниципалитета Пиньяйс (Pinhais), входящего в состав области Куритиба (Curitiba). За это время мэр города Пиньяйс в надежде разрешить долгосрочные тупиковые споры со скваттерами и улучшить положение их общин поручил муниципальным органам власти исполнять роль посредника в урегулировании конфликтов между землевладельцами и общинами скваттеров. Андре играл центральную роль в разработке этой инициативы, и именно тогда он почувствовал в этом свое призвание. После того как в 2001 г. следующий мэр положил конец этому проекту, Андре оставил должность в мэрии и создал организацию для продолжения выполнения посреднических функций между землевладельцами и скваттерами. С этого года началась успешная деятельность Terra Nova, которая сегодня известна в Бразилии и за ее пределами.

Деятельность. Целевыми группами деятельности организации являются все три заинтересованные стороны урегулирования прав собственности на незаконно занятые городские территории: правительство, землевладельцы, общины скваттеров. Государство в этом случае освобождается от проведения длительного и дорогостоящего процесса отчуждения земли, выплаты компенсации землевладельцам и сбора выплат с общины скваттеров в рассрочку, что позволяет использовать государственные ресурсы на улучшение инфраструктуры и условий проживания соответствующих городских поселений. Бразильские города десятилетиями боролись с появлением тысяч незаконных поселений, а быстрый рост городских центров лишь усугубил неустойчивую ситуацию земельного владения. К сожалению, судебные процедуры, которые обычно используются для разрешения споров о собственности на землю, были крайне неэффективны.

Большинство сложившихся практик урегулирования не удовлетворяют и интересам землевладельцев. Инициативы правительства и судебные процедуры дают землевладельцам мало шансов к разрешению вопросов нарушений их прав собственности в разумные сроки. Ожидание выдачи компенсации за изъятую землю затягивается на многие годы.

Казалось бы, решения осуществляются в интересах скваттеров, однако это тоже не совсем так. Адвокаты, судьи и государственные органы, участвующие в урегулировании конфликтов, часто не прислушиваются к интересам людей, живущих в неофициальных поселениях, а те не могут позволить себе привлечение правовой помощи. Дисбаланс во властных ресурсах сторон приводит к повышению оценки стоимости спорного жилищного фонда, которая ложится на плечи скваттеров. Кроме того, в таких переговорах речь, как правило, не идет об улучшении благоустройства территории.

Цели и задачи Terra Nova:

• Улучшение условий проживания общин скваттеров за счет передачи им права собственности на земельные участки, улучшения их среды обитания (доступ к услугам здравоохранения, образования, охраны окружающей среды, повышения возможностей трудоустройства и обеспечения более высокого дохода), а также обеспечения доступа к кредитам и безопасному землепользованию (ликвидация угрозы выселения).

• Содействие организации и участию общин в переговорах посредством формирования ассоциаций, кооперативов и женских групп.

• Разработка модели для разрешения земельных конфликтов, которая ставит в центр процесса урегулирования общину жителей.

Деятельность каждого нового проекта Terra Nova начинается с исследования принятых планов разбивки территории, макетов дорог и канализационных систем для спорных районов. Затем Андре создает исследовательские группы, собрания и публичные слушания под руководством общин скваттеров для того, чтобы организовать создание ассоциаций там, где они еще не созданы. Эти ассоциации становятся неофициальными органами местного самоуправления, которые представляют общины скваттеров в ходе переговоров с землевладельцами и государственными органами. В большинстве случаев переговоры продолжаются от шести месяцев до одного года, прежде чем достигается согласие, что намного быстрее по сравнению со стандартной государственной процедурой урегулирования, которая затягивается на десятилетия.

Terra Nova способствует более активному включению общины в процесс хозяйственного планирования на территории. Ответственность за эту часть работы передается техническому комитету, состоящему из одного социального работника Terra Nova, одного муниципального чиновника и двух представителей общины. Помимо обеспечения того, чтобы процессы принятия решений двигались снизу вверх, техническому комитету вменяется в обязанность работа по обеспечению постоянных контактов между членами общины и муниципальными властями.

Важная часть работы Terra Nova связана с расширением возможностей скваттеров взять на себя обязательства по оплате приобретаемых прав на землю в ходе разрешения споров. Организация помогает людям, предоставляя кредиты, которые окупаются в течение нескольких лет за счет небольших ежемесячных платежей. Землевладельцы при этом имеют возможность сразу же получить полную стоимость компенсации. Окончательные условия зависят от результатов переговоров. Иногда землевладельцы и скваттеры могут заключить соглашение, по которому последние в течение какого-то периода времени частями выплачивают стоимость земли предыдущему владельцу без обращения к кредиту.

Общая стоимость услуг организации Terra Nova по управлению и внедрению проекта варьирует от 15 до 40 % от общей стоимости договора, заключенного между жителем спорной территории и собственником по компенсации за занятую землю. Для землевладельца это выгодно, так как до заключения соглашения земля считалась фактически утраченной в результате интервенции. Первые платежи поступают приблизительно через шесть месяцев после начала процесса переговоров. Для жителей эта сумма также оправданна, поскольку в результате урегулирования отношений собственности цена земли возрастает. Кроме того, договоры учитывают доходы и возможности резидентов. С семьями с небольшим или нулевым доходом заключаются специальные соглашения, при этом им разрешается остаться на земле.

Процент, отчисляемый за услуги организации, является предметом прозрачного совместного решения собственников и жителей. В процессе договора также учитываются произведенные общиной скваттеров улучшения (например, строительство инфраструктуры) по сравнению с исходным состоянием территории собственника.

По новым договорам, которые стали заключаться в последнее время, обслуживание выполнения условий договора осуществляет ABN-AMRO Bank. Он аккумулирует выплаты резидентов и направляет собственникам и Terra Nova причитающиеся им средства. Часть выплат направляется в Фонд урбанизации и поддержки окружающей среды (Urbanisation and environment Compensation Fund), который способствует социально-экономическому и экологическому улучшению территории общин. Решения о распределении этих средств на цели местного сообщества принимаются общиной скваттеров при содействии Terra Nova. В результате улаживания конфликта и последовательности действий, предложенных Terra Nova, общины скваттеров, ранее рассматривавшихся как захватчики и граждане третьего сорта, признаются землевладельцами легитимными с точки зрения права частной собственности, а цена земли по сравнению со спорным статусом возрастает более чем на 30 %.

Ежемесячная сумма выплат для большинства семей резидентов приемлема и колеблется в районе 15–40 долл. в зависимости от размера участка земли. Кроме того семьи, принимающие участие в проекте, могут получить кредит федерального банка развития CAIXA (CAIXA Federal Development Bank) до 4000 долл. на обустройство дома, заключившего специальное соглашение с Terra Nova. Погашаемость кредитов составила 80 %, что почти в четыре раза выше, чем у других государственных программ, направленных на кредитование людей с низким уровнем доходов.

Примечания