Учебные пособия по экономике и праву описывают рынок вторичного жилья как определенную совокупность правовых и экономических отношений, обеспечивающих перераспределение объектов между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица к другому а также связь продавцов и покупателей на основе взаимных экономических интересов.

Субъектами московского рынка вторичного жилья являются юридические и физические лица, представляющие стороны возможной сделки, профессиональные участники рынка (риелторские и юридические компании, оценщики, рекламные агентства, СМИ и т. д.), а также государственные органы, осуществляющие учет и регистрацию сделок.

1.1. История вопроса

Основные принципы, регулирующие жилищные отношения в наше время, были заложены в начале 1990-х годов. На основе возникших рыночных отношений были определены основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями, а также требования к самим объектам, их учету и регистрации. Закон о собственности 1990 года снял количественные и стоимостные ограничения в праве граждан на имущество, в том числе на недвижимость (в частности, это позволило людям на законных основаниях владеть несколькими квартирами). В 1991 году вышел Закон о приватизации жилищного фонда: жилье стало возможно переводить из личной (не предусматривающей возможности извлечения дохода) и господствующей в то время государственной собственности в частную, а значит, продавать, покупать, сдавать внаем – словом, распоряжаться по своему усмотрению в установленном законодательством порядке. Наконец, еще через год был принят Закон об основах федеральной жилищной политики, призванный регулировать отношения в жилищной сфере.

Сделки с жильем можно было проводить по двусторонним соглашениям (как и сейчас, участники сделки находили друг друга по объявлениям, договаривались о ее условиях и заключали договор купли-продажи), но особенно выгодной для продавцов формой реализации жилплощади были аукционы, предоставлявшие возможность продать объект в 16 раз (!) дороже стартовой цены. Первый такой аукцион прошел 1 февраля 1992 года на Московской центральной бирже недвижимости (в результате было продано 16 квартир), но уже примерно через год подобные торги были официально запрещены, а взаимоотношения сторон стали определяться существующей ныне схемой проведения сделки.

Цены на московском рынке вторичного жилья неуклонно росли, причем чем дальше, тем выше. В 1992 году однокомнатная квартира на окраине столицы стоила в среднем 10 тысяч долларов, в 1993-м – 15 тысяч, в 1996-м – уже 30 тысяч. В 1997 году стоимость данной категории жилья достигла 890 долларов за квадратный метр. Памятный кризис 1998 года обесценил сбережения граждан, но не недвижимость: по оценкам специалистов, с августа по декабрь цены на московское жилье упали не более чем на 10 %, а после стабилизации ситуации в экономике снова продолжили неуклонное движение к рекордным высотам. В 2000 году цены выросли в среднем на 26 %, в 2001-м – на 40 %, в 2002-м – на 26 %, в 2003-м – на 39 %, в 2004-м – на 27 %, в 2005-м – на 30 %, в 2006-м – на все 100 %, в 2007 году взяли небольшой тайм-аут, подтянувшись «всего» на 7 %, а в начале 2008-го снова набрали темп.

Сентябрь 2008 года был ознаменован мировым финансовым кризисом, который способствовал падению цен и стагнации рынка на длительный период времени. К 2010-му рынок вошел в фазу стабильных, предсказуемых колебаний, цены то немного прирастали, то снова понижались. После падения в конце 2008-го – начале 2009-го цена колебалась незначительно – в пределах 5-7 тысяч долларов за квадратный метр – и в сентябре того же года составляла 6,3 тысячи долларов (193,3 тысячи рублей). По итогам июня 2011 года, на рынке вторичной недвижимости сохраняется стагнация. Текущий объем экспозиции квартир на рынке уже на протяжении полугода (несмотря на колебательную динамику) сохраняется на прежнем уровне. В настоящее время данный показатель составляет примерно 53 тысячи квартир.

В июне 2011 года руководством Москвы и Московской области было подписано соглашение о присоединении к столице 140 тысяч гектаров земли, расположенной между Киевским и Варшавским шоссе и Большим кольцом Московской железной дороги. Несмотря на то что изменение статуса присоединенных земель еще неизвестно когда будет оформлено, застройщики объектов, расположенных в «новой Москве», уже переписывают прайсы на жилье в строящихся там домах, конечно, не в сторону уменьшения. В свете этого очень значимого для риелторского бизнеса события все предыдущие, да и сегодняшние прогнозы экспертов по изменению стоимости московской недвижимости могут совсем не совпасть с реальностью. Определенно можно сказать лишь то, что резкого снижения цен не будет.

1.2. Информационное пространство

В начале 1990-х единственным способом для покупателя узнать о выставленных на продажу квартирах было посещение риелторской фирмы, где его вниманию предлагался перечень актуальных вариантов. С 1994 года объекты стали рекламироваться в газетах, а вскоре появились специализированные сайты с объявлениями. Однако, несмотря на столь широкий охват и кажущееся обилие предложений, качество этого материала оставляет желать лучшего: встречаются ошибки при вводе информации, а также намеренная дезинформация покупателей, когда дублируется объявление о продаже одной и той же квартиры.

Очевидно, что подобная ситуация серьезно затрудняет ориентацию на рынке жилья для частных лиц. Наиболее объективной информацией о спросе и предложении по-прежнему обладают большие риелторские фирмы, получающие сведения напрямую от своих клиентов.

1.3. Стандарты бизнеса

16 апреля 1994 года на форуме риелторских фирм Москвы была учреждена Московская ассоциация риелторов (МАР), провозгласившая своей целью создание цивилизованного рынка недвижимости в московском регионе, а в сентябре на общем собрании МАР был принят Кодекс профессионального поведения и этики, утвердивший стандарты бизнеса – нормы, обязательные для своих членов. В 1994 году постановлением правительства Москвы было введено лицензирование риелторской деятельности, а 23 ноября 1996 года принято соответствующее общефедеральное положение. Отметим, что в свое время Московская лицензионная палата вручила «ИНКОМ-недвижимости» Сертификат соответствия стандартам риелторской услуги № 1, подчеркнув тем самым принципы и качество ее работы, отметив лидирующее положение в риелторском сообществе.

Однако уже в 2002 году обязательное лицензирование было отменено. Одна из главных претензий – решение, достойна ли компания официально работать в сфере недвижимости, принимали люди, далекие от риелторского бизнеса, незнакомые со спецификой отрасли. Кроме того, по мнению многих, контроль государства над отраслью сводился только к выдаче «входных билетов» на рынок (по традиции сопровождавшейся лабиринтом бюрократических процедур), однако не позволял обеспечить качество работы. На смену обязательному лицензированию пришла действующая по сей день система добровольной сертификации, разработанная профессионалами рынка, поэтому соблюдение стандартов бизнеса в сфере недвижимости сегодня является, по сути, инициативой самих риелторских компаний.

Слова Уинстона Черчилля: «Кто владеет информацией, тот владеет миром» – приобретают особое звучание, когда речь идет о сделках с недвижимостью. Осведомленность в этих вопросах позволяет держать ситуацию под контролем и существенно снижает риск стать жертвой мошенников и просто недобросовестных граждан, не желающих выполнять свои обязательства. Очевидно, что классификация объектов недвижимости способствует их более детальному изучению, однако признаки, которые могут стать основой для группировки, различны, поэтому использовать в данном случае единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, невозможно. На практике принято несколько классификаций жилых помещений. Остановимся на некоторых из них.

2.1. По праву собственности: приватизированные и неприватизированные жилые помещения

Приватизированное жилье находится в собственности граждан. Неприватизированное – в федеральной или муниципальной собственности. Из этого статуса вытекает правомерность различного рода операций с недвижимостью.

У кого есть право на приватизацию? Процесс передачи жилого помещения в собственность граждан регулирует Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года (с изменениями от 2010 года). Согласно действующему законодательству каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие таким образом владельцами недвижимости, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия. Если квартиру (комнату) приватизируют несколько граждан, то на основании договора передачи она оформляется в их общую долевую собственность (супруги могут приватизировать жилье как в долевую, так и в совместную собственность). Причем каждый человек может отказаться от своего права на приватизацию, оформив решение нотариально либо в виде приложения к договору передачи, однако невключение ребенка в число собственников жилого помещения в порядке приватизации допускается лишь с согласия органов опеки и попечительства (которые, надо сказать, обычно настаивают на обратном).

Согласно ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации объекты, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Какие документы нужны для приватизации? Право собственности на приватизируемую жилплощадь подлежит государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующего округа. Для проведения данной процедуры следует представить в регистрирующий орган пакет документов (их полный перечень лучше дополнительно уточнить в отделе приватизации управления муниципального жилья):

1) заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;

2) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилплощадью (оригинал ордера и договор социального найма),

3) в случае перемены места жительства в период с сентября 1991 года по настоящее время необходимо представить выписки из домовых книг со всех мест проживания и дополнительно справку о том, что в приватизации не участвовал (кроме г. Москвы);

4) расширенную выписку из домовой книги с указанием не только зарегистрированных в настоящий момент граждан, но и всех выбывших;

5) копии документов, удостоверяющих личность: паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних и пр.;

6) кадастровый паспорт жилого помещения, включая экспликацию и поэтажный план;

7) копию финансового лицевого счета (только при приватизации комнаты в квартире коммунального заселения);

8) справку о предыдущих паспортах с указанием причин их замены, реквизитов всех документов и изменений фамилии (если паспорт менялся после октября 1991 года);

9) квитанции об уплате государственной пошлины;

10) нотариально удостоверенный отказ лиц, зарегистрированных в помещении, но отказывающихся от участия в приватизации (если такие есть);

11) копию свидетельства о заключении брака (если в приватизации участвуют оба супруга).

Особо отметим, что расширенная выписка из домовой книги, а также справка о замене паспорта выдаются в едином информационно-расчетном центре по месту нахождения жилого помещения при предъявлении паспорта. На всех документах должны стоять число, подпись должностного лица с расшифровкой фамилии и печать.

Приватизация: юридические «формальности». Как указано выше, процесс приватизации, то есть передачи жилых помещений в собственность граждан РФ, зарегистрированных в данных помещениях, начался в 1991 году с момента принятия Закона о приватизации. И совершенно понятно, что процесс этот не может быть бесконечным. Сроки окончания приватизации неоднократно отодвигались, на данный момент Федеральным законом от 1 февраля 2010 года № 4-ФЗ определен, вероятнее всего, окончательный срок – 1 марта 2013 года.

Что можно, а чего нельзя? С момента возникновения права собственности на жилое помещение его владелец может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению: продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, совершать иные сделки, не противоречащие законодательству.

Ничего этого не может делать человек, живущий в неприватизированной квартире или комнате. Единственное, что разрешает ему закон, – обменять жилплощадь на аналогичную по статусу, то есть на неприватизированную (согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ, «наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю»). Утвердив данное положение, законодатели, по сути, возродили прямые обмены через специализированные службы (в столице это ГУП «Московский городской центр арендного жилья»), существовавшие до возникновения рынка частной собственности, однако практически вытесненные операциями по альтернативной купле-продаже приватизированных квартир. Если раньше нанимателю, желающему изменить свои жилищные условия, требовалось первым делом оформить жилье в собственность, теперь возможна иная схема действий: расторгается прежний договор социального найма и заключается новый – на полученную в порядке обмена жилплощадь. Обменный ордер, являвшийся подтверждением произведенной сделки и главным основанием для вселения в квартиру, теперь не оформляется.

А вот обмен социального жилья на приватизированные квартиры, ранее предусмотренный Законом от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики», в новом Жилищном кодексе РФ не упоминается. Возможно, это связано с тем, что законодатели хотят закрепить за государством жилищный фонд социального использования и не допустить его перехода в частную собственность. Ничего не говорится в Жилищном кодексе РФ и о существовавшем ранее родственном обмене, когда члены семьи обменивались правом пользования жильем (например, внук, проживавший вместе с родителями, в результате родственного обмена с бабушкой становился нанимателем ее квартиры, а она, в свою очередь, переселялась к родителям внука). При этом нет и прямого запрета на совершение подобных сделок. По всей видимости, законодатели в конце концов уточнят эти вопросы. Пока же, исходя из основного принципа права «разрешено все, что не запрещено», юристы советуют добиваться их положительного решения в судебном порядке.

Минусы приватизации: когда и даром не надо. Положительные моменты в приватизации на первый взгляд очевидны, но, как известно, у медали – две стороны. Не всем и не всегда выгодно быть собственником жилплощади. Ведь с изменением статуса правообладания меняются и расходы: к коммунальным платежам добавляется налог на недвижимость, на плечи владельца ложатся ежемесячные выплаты в счет капитального ремонта не только своей квартиры, но и всего дома. Но самое главное – собственник лишается возможности улучшить свои жилищные условия за счет государства (то есть бесплатно получить в пользование другую жилплощадь). Кстати, при переселении собственникам полагается равноценное жилье, а нанимателям – согласно положенной норме предоставления на каждого проживающего (сейчас она составляет 18 кв. м общей площади на человека). Таким образом, если в однокомнатной квартире живут мама, папа и трое детей, а дом предназначен под снос, социальный наем, позволяющий им получить просторное жилье, выгоднее, чем право собственности, формально гарантирующее лишь получение все той же «однушки».

Если граждане, являющиеся собственниками жилого помещения на основании договора передачи, по какой-то причине (например, по одной из указанных выше) решат, что им было бы лучше проживать в муниципальном жилье, законодательство предусматривает такую возможность, но при соблюдении определенных обстоятельств. Ниже приведем полностью ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса».

«Статья 20. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ».

Конечно, как обычно, на практике все может оказаться не так просто. Поэтому прежде всего, если вы вдруг захотите перевести свою квартиру или комнату в государственную или муниципальную собственность, вам необходимо обратиться в управление жилищного фонда своего округа. Здесь вам подробно расскажут, нет ли у вас каких-либо препятствий для передачи жилого помещения, а также о процедуре и всех необходимых документах для этого процесса. А обратившись в модную сейчас и набирающую все большее распространение службу «одно окно», которая есть в каждом управлении, вы сможете получить все требующиеся документы в одном месте.

Следует отметить, что в случае передачи своего приватизированного жилья в муниципальную или государственную собственность граждане теряют право приватизации переданного или другого жилого помещения, так как они этим правом уже воспользовались и добровольно отказались от него.

И все-таки прежде, чем принять то или иное решение, надо учесть: право на приватизацию дается только один раз.

2.2. По правовому статусу: свободные и обремененные квартиры

Обременение недвижимого имущества – ограничения в праве собственности, которые не дают свободно распоряжаться жильем.

1. Ограничением является арест имущества (он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения иска в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений), запрет совершать определенные действия с жильем (обычно это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры). Продажа такой жилплощади исключена.

2. Наиболее распространенным обременением, влекущим за собой ряд проблем после приобретения жилплощади, является факт регистрации в ней так называемых третьих лиц (имеющих право пользования квартирой, но не являющихся ее собственниками). Если на момент сделки не проследить за тем, чтобы все когда-либо зарегистрированные в помещении жильцы были выписаны (или отразили соответствующее обязательство в договоре купли-продажи и подписали нотариальное обязательство об освобождении жилплощади), то через определенное время добросовестного покупателя может ждать неприятный сюрприз: бывшие жильцы (фактически продолжающие ими оставаться) могут предъявить свои права на проживание в квартире, и суд признает их требования вполне законными, обязав нового собственника потесниться. До недавнего времени список лиц, сохраняющих право проживания в квартире после ее продажи, был весьма широк. В настоящее время согласно действующему законодательству граждане, в том числе супруг, дети и родители собственника, имеющие право пользования жилплощадью, утрачивают его при прекращении семейных отношений с владельцем жилья, а также при реализации жилого помещения. При этом в Жилищном кодексе РФ предусмотрено исключение из этого правила: лица, которые были зарегистрированы в квартире на момент ее приватизации, однако по каким-то причинам не стали ее собственниками (например, ввиду добровольного отказа от приватизации), не утрачивают право на жилплощадь даже в случае прекращения семейных отношений с владельцем недвижимости.

3. Существует и такой вид обременения, как рента, которая возникает при заключении договора ренты или пожизненного содержания с иждивением. В этом случае собственник жилплощади передает ее другому, но при этом новый владелец будет обязан платить ренту в виде определенной денежной суммы указанному в договоре лицу либо предоставлять ему содержание в какой-либо другой форме. При этом бывший собственник может (чаще всего так и случается) проживать в прежней квартире. Как правило, подобные сделки проводят пенсионеры, которые не в состоянии себя содержать. Причем существует немалый риск того, что договор ренты будет в любой момент расторгнут через суд, если вдруг рентополучатель решит, что другая сторона сделки не выполняет всех обязательств по договору. Свободное владение недвижимостью наступает только после смерти иждивенца. Новый владелец может продавать жилье, сдавать его в аренду, передавать в залог, но лишь заручившись согласием получателя ренты. После продажи такой квартиры все обязанности по содержанию получателя ренты или по выплате ему рентных платежей переходят на нового собственника.

4. Аренда тоже налагает ограничения на распоряжение недвижимостью. Строго по закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание до конца действия договорных обязательств, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма. Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями – в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, а покупатель получает свободное от обременения жилье.

5. Пожалуй, самое распространенное сейчас обременение (ограничение) права собственности на недвижимость – залог. Оно и понятно: ипотечное кредитование становится все популярнее, а до момента полного погашения ссуды, взятой на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. Один из главных плюсов ипотеки – квартира переходит в собственность покупателя-заемщика сразу после оформления и государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода прав собственности. Благодаря этому, несмотря на залоговые ограничения, остается немало возможностей по распоряжению приобретенным жильем: владелец вправе в нем жить, оформить регистрацию по месту жительства себе и любым другим лицам. Можно даже продать, обменять или подарить, но в данном случае – только с согласия банка-кредитора. Порядок такого согласования определяется внутренними правилами кредитного учреждения, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты ссуды. Впрочем, все будет гораздо проще, если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита – тогда обременение с квартиры сразу снимается и согласование с банком не потребуется.

Очевидно, что не выявленные заранее ограничения в праве собственности гарантируют головную боль новому владельцу недвижимости, а то и вовсе могут привести к признанию сделки недействительной и к невосполнимым материальным (о моральных и говорить не приходится!) потерям. Вот почему так важно тщательно проверять юридическую историю приобретаемой жилплощади (в Корпорации «ИНК0М-недвижимость» разработана система, позволяющая отследить такие «мины замедленного действия» на самых ранних этапах подготовки к сделке и предупредить неблагоприятное развитие событий). Кстати, все виды обременения, если таковые имеются, обязательно указываются в договоре купли-продажи и свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Но лучший вариант – приобрести жилье без всяких обременений (так называемое юридически свободное) и быть уверенными в незыблемости своих прав на него.

2.3. По типу жилья: типовое и индивидуальной планировки

Сталинские дома 1930-1950-х годов

Дома сталинской застройки условно поделены на жилье для номенклатуры и рядовых граждан. Квартиры для партийной элиты очень неплохие даже по современным меркам: с высокими (более 3 м) потолками, широкими подоконниками, раздельными санузлами, большими холлами, подсобными помещениями, мусоропроводами на кухне, лифтами в подъездах и просторными лестничными клетками. Запланированы не только гостиные, спальни, но и кабинеты, детские, библиотеки, даже помещения для прислуги. Площадь комнат разная, но чаще всего от 15 до 25 кв. м, иногда 30 кв. м. Правда, простым советским трудящимся предлагались куда менее помпезные и комфортабельные условия: дома (кирпичные или облицованные кирпичом) не были оборудованы лифтами, квартиры проектировались с совсем маленькими кухнями и часто без ванной комнаты, а принцип их расположения на лестничной клетке вошел в историю термином «коридорный».

Характерная особенность домов жилого фонда того времени – практически полное отсутствие однокомнатных квартир. Что важно, есть возможность перепланировки, поскольку здания построены по каркасному принципу и в помещении нет межкомнатных несущих стен. Основной стройматериал – кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Что касается перекрытий, то наряду с деревянными использовались и железобетонные (фрагментарно или полностью), это, собственно, и позволило домам дожить до наших дней.

К достоинствам сталинских домов, без сомнения, можно отнести выразительный внешний облик, красивый фасад. Добавим сюда их выгодное местоположение – в прежние годы не было необходимости экономить землю, поэтому дома строили в лучших местах. Несомненное достоинство – грамотная планировка жилых и нежилых помещений (кстати, жители последних этажей могут создать в своих квартирах второй уровень – мансарду).

Серьезный недостаток – отсутствие некоторых общепринятых сегодня удобств. В сталинских домах, к примеру, не бывает подземных гаражей. Есть проблемы с лифтами: хотя старые модели, где требовалось вручную закрывать громоздкую железную дверь, почти везде заменены, кабины все равно остались маленькими, грузовых подъемников нет в принципе. Электропроводка в квартирах, которая изначально рассчитывалась лишь на освещение, не выдерживает мощностей, необходимых современной бытовой технике.

Хрущевские дома 1950-1960-х годов (первая волна массового индустриального строительства)

После Великой Отечественной войны население Москвы стало стремительно увеличиваться и необходимость в изменении подхода к решению жилищной проблемы ощущалась предельно остро. В 1951 году в столице было создано Специальное архитектурное конструкторское бюро (САКБ), которое впоследствии было преобразовано в Московский научно-исследовательский институт типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Именно здесь впервые разработали типовые секции многоэтажных домов, которые потом широко использовали при строительстве жилых районов. Появление новых индустриальных изделий позволило в невиданных ранее масштабах приступить к возведению зданий из сборных конструкций.

Можно сказать, что фактически эра типового строительства началась в ноябре 1955 года после выхода знаменитого, опального для сталинского ампира, постановления ЦК КПСС «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Уже в следующем году САКБ создало проекты серий домов К-7, I-515, II-32 (всего 16 новых типов зданий). Одновременно специалисты бюро работали над новыми конструктивными решениями виброкирпичных и виброкерамических панелей, изучали стендовую, кассетную, вибропрокатную технологии индустриального домостроения.

Первый период индустриального домостроения открыли крупнопанельные пятиэтажки массовых серий, в народе прозванные хрущевками, возводившиеся под лозунгом «Каждой советской семье – отдельную квартиру». В 1958 году поля вокруг подмосковной деревни Черемушки стали первой строительной площадкой, где в сжатые сроки из готовых домостроительных конструкций выросли пятиэтажные жилые дома (по некоторым сведениям, первой хрущевкой является дом № 16 по улице Гримау), скоро этот опыт был распространен по всей стране.

В начале 1960-х годов появились пятиэтажные сооружения из шлакоблоков (серия I-510), кирпича (I-511), керамзитобетонных панелей (I-515). Квартиры в панельных домах планировали, исходя из определенных нормативов: жилая площадь «однушки» должна была составлять 16 кв. м, «двушки» – 22 кв. м, «трешки» – 30 кв. м, четырехкомнатной квартиры – 40 кв. м. Лифт и мусоропровод отсутствовали, внутренние перегородки имели толщину 4 см. Потолки были низкими (2,5 м), санузел – совмещенным. По этому поводу даже ходил анекдот: «Хрущев совместил ванную с уборной, но не успел совместить пол с потолком»…

В дальнейшем сборно-железобетонная технология разделилась на панельную и блочную, однако с повышением этажности (сначала до 9-12, затем до 17 этажей) последняя, требовавшая строгого соблюдения пространственных габаритов, морально устарела и была снята с производства. Панельная же технология продолжала подвергаться творческому поиску оптимальных и дешевых решений: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая функция наружных ограждающих панелей стала минимальной, вплоть до использования их как навесных.

Одно из главных достоинств панельных домов – минимальные сроки строительства. Другой плюс – относительная дешевизна работ. К тому же хрущевки, как правило, возводились в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро. Но минусов у такого жилья было все же больше: низкое качество строительства (кривые стены, потолки, плохая тепло– и звукоизоляция), всеобщая стандартизация (одинаковые дома невзрачного серого цвета), неудобная планировка квартир (особенно много нареканий вызывали маленькие кухни, прихожие и совмещенные санузлы). Часто обнаруживалась недолговечность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями (заполненные просмоленным канатом и цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали).

Конечно, массовое строительство велось с удешевлением ряда позиций (устранение специальной акустической прослойки в межэтажных перекрытиях, что создало повышенную слышимость, снижение качества внутренней отделки помещений). Однако экономическая выгода панельного домостроения была очевидна.

Одновременно со сборно-железобетонным продолжало развиваться кирпичное домостроение. Одними из первых удачных серийных проектов были 9-этажные кирпичные многосекционные дома с толщиной стен 510 мм, перегородками из гипсобетонных панелей и многопустотными панелями в качестве межэтажных перекрытий. Среди типовых кирпичных домов самыми качественными следует признать кирпичные одноподъездные дома-башни (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде – большие лоджии).

Строительство хрущевок продолжалось с 1959 по 1985 год (в Ленинграде эти серии сошли с производства еще в 1970-е, им на смену пришли так называемые дома-корабли). Всего в России было построено около 290 млн кв. м такого жилья, что составляет около 10 % всего жилого фонда страны.

Брежневки: 1960-1980-е годы (вторая волна массового индустриального строительства)

Наступление брежневской поры в домостроении ассоциируется с возведением панельных 9– и 12-этажных жилых зданий. По сути, брежневки – улучшенные хрущевки: площадь комнат и кухни становится больше, высота потолков возрастает до 2,7 м, в подъездах монтируются лифты и мусоропроводы, улучшается звукоизоляция. В связи с техническими ограничениями на газификацию домов, имеющих больше десяти этажей, многие здания оснащали электрическими плитами. Проекты предусматривали применение новых отделочных материалов – керамики, стеклянных плиток, полимеров; кроме того, была расширена цветовая гамма панелей, фасады стали более пластичными и выразительными.

Московский эксперимент стал началом массового возведения в СССР жилья такого типа. Со временем требования к качеству проектирования росли, появлялись новые нормы, как следствие – дома становились более комфортабельными, увеличивалась этажность строений. Учитывая потребности того времени, МНИИТЭП разработал типовые проекты нескольких серий крупнопанельных зданий высотой 9, 12 и 16 этажей (составные конструкции производили столичные и подмосковные домостроительные комбинаты и предприятия). В 1964 году были выпущены Общесоюзный унифицированный железобетонный каталог ИИ-04 для зданий общественного назначения и Единый московский каталог индустриальных унифицированных изделий (на основе последнего создавали проекты панельного жилья третьего поколения – серии П-3, П-4, П-30, П-41, П-42, П-43, П-44, П-46, П-47, П-55).

В первой половине 1970-х годов в рамках программ комплексной жилой застройки микрорайонов продолжали разрабатывать типовые проекты сооружений нового поколения на основе Единого московского каталога индустриальных унифицированных изделий. А следующим этапом развития типового строительства стало совершенствование уже существовавших серий. Одновременно подбирали различные варианты отделки фасадов домов для Олимпийской деревни в преддверии Олимпиады-80.

Дома, появившиеся в столице в 1970-1980-е годы, имели ряд преимуществ перед старшими «собратьями» (более удачная планировка квартир, наличие встроенных шкафов, антресолей, вторых балконов и лоджий), но, например, кухни по-прежнему оставались маленькими – от 5 до 7,5 кв. м. В конце 1980-х появились еще более прогрессивные серии – здания от 16 до 22 этажей из сборно-панельных конструкций. В них расширили кухни и коридоры: теперь общая площадь однокомнатных квартир составляла около 31 кв. м, двухкомнатных – 34-50 кв. м, трехкомнатных – 49-64 кв. м.

На месте снесенных подмосковных деревень как грибы после дождя начали расти новые жилые микрорайоны. Химки-Ховрино – характерный для того времени крупный жилой массив. Его и прилегающие к нему территории около станции метро «Речной вокзал» впервые в Москве застроили домами разных типов и этажности. Попытка уйти от монотонности была сделана, в частности, в 19-м квартале Химки-Ховрино: в северо-восточной части массива группу пятиэтажных крупнопанельных домов окружают эффектные 12-этажные жилые башни, что придает застройке динамику. Тем не менее в целом силуэт района невыразителен из-за частого повторения «игры» высоких и низких объемов зданий.

Говоря о брежневской эпохе домостроения, нельзя не упомянуть и про знаменитые дома ЦК, строившиеся специально для партийной элиты: эти здания держали лидерство в рейтинге престижности вплоть до середины 1990-х годов и до сих пор являются ориентирами для строительства вокруг них современных дорогих комплексов.

Современный период: с середины 1990-х годов по сей день

Усредненный пример дома массовой застройки конца XX – начала XXI века: 16-22-этажное панельное здание с улучшенной звуко– и теплоизоляцией, пластиковыми однокамерными стеклопакетами отечественного производства. Планировочное решение включает одно-, двух-, трех– и четырехкомнатные квартиры, в которых возможна перепланировка за счет гипсокартонных перегородок и просторных прихожих. Здания оборудуют пассажирским и грузовым лифтами, кухни оснащают экологичными и безопасными электроплитами. Шумоизоляция достигается благодаря тому, что все межквартирные конструкции (шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод) выделены в отдельный блок. Естественная вытяжка проходит через вентиляционные блоки в санузле и на кухне.

Панели, из которых возводят такие дома, представляют собой усовершенствованный сэндвич, состоящий из трех слоев (бетон – утеплитель – бетон или керамзитобетон – утеплитель – керамзитобетон). С внешней стороны строительный полуфабрикат отделывают плиткой (серии П-44Т, П-55М, КОПЭ) или готовят под покраску (П-ЗМ).

В качестве утеплителя чаще всего используют пенополистирол, имеющий самые высокие показатели теплоизоляции. Например, наружные стены зданий серии П-111МО состоят из панелей толщиной 350 мм, при производстве которых применяют полистирол толщиной 80 мм. Такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 мм. Наружные панели, выпускаемые домостроительным комбинатом № 1 (ДСК-1) для домов серии П-44Т, – трехслойные, толщиной 300 мм. За счет усовершенствованного утеплителя и прослойки из специальной пленки увеличена их теплоизоляция. Панели домостроительного комбинатам 2 (ДСК-2) для серии КОПЭ также являются трехслойными и имеют толщину 300 мм. Для сооружений серии П-ЗМ домостроительный комбинат № 3 (ДСК-3) изготовляет сэндвичи потолще – 350 мм. Повышенной теплоизоляцией отличаются здания П-55М с 340-миллиметровыми стенами. Такую же толщину имеют и керамзитобетонные панели для жилья серии П-46М. Самые толстые наружные стены из керамзитобетона – в домах серии «Бекерон» (400 и 500 мм).

Примеры популярных современных серий домов

• ПЗМ.

Характеристика. ПЗМ является модернизированным вариантом серии ПЗ, одной из самых ранних серий домов с квартирами так называемой улучшенной планировки. От своего предшественника отличается более широким квартирным рядом (кроме двух– и трехкомнатных появились одно– и четырехкомнатные), прогрессивными планировочными и строительными решениями. Современные варианты имеют кладовые, гостевые санузлы, эркеры; в подъездах запроектированы помещения для консьержей, при входе установлены пандусы. Серия соответствует мировым стандартам по капитальности и огнестойкости. Прочные стеновые панели дают возможность устройства проемов и объединения квартир, а двухзонная система подачи воды (с 1-го по 6-й этаж и с 7-го по последний этаж) позволяет минимизировать возможные сбои в системе водоснабжения.

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

В свое время 16-17-этажные панельные дома серии ПЗ стали новой вехой в жилищном домостроении: большие прихожие, просторные кухни-столовые, встроенные шкафы и антресоли – все это было заметным шагом вперед после шестиметровых кухонь и тесных комнат. В 1996 году проектировщики МНИИТЭП (архитекторы Ю. Григорьев, В. Кан, С. Пахомов, В. Розанова, Т. Шарапова, инженеры Е. Никитин, Я. Козицын, Л. Коновалова, С. Мыльников) модернизировали проекты, представив серию ПЗМ, и домостроительный комбинат № 3 приступил к их массовому возведению. Для наружных стен стали использоваться энергосберегающие трехслойные панели, для стыков – утеплитель из пенополиуретана (ПЗМ – одна из самых теплоэффективных московских серий). Для изготовления панелей была применена новая конвейерная технология горизонтального формования, резко повысившая качество изделий. Дома сдаются в эксплуатацию с полностью остекленными балконами и лоджиями, что позволяет создать единый архитектурный облик здания. Визитная карточка ПЗМ – цветовое разнообразие фасадов: панели наружных стен с рельефным рисунком окрашены атмосфероустойчивыми красками, гармонирующими с цветом окружающей застройки либо выделяющими дом как акцент.

Сергей Пахомов, руководитель мастерской №3 МНИИТЭП, один из авторов серии ПЗМ

• КОПЭ-М «ПАРУС».

Характеристика. Проект с символическим названием «Парус» – единственный в панельной серии, где есть балконы в торцах здания. Кухня любой квартиры превышает 10,3 кв. м, в каждом подъезде – три лифта, большая площадь остекления (до 60 %) создает впечатление, что здание воздушное и легкое. С появлением эркеров улучшился внешний вид дома, наружные стеновые панели облицовываются плиткой под мрамор, делаются шумозащитные полы с покрытием из ламината, устанавливаются стеклопакеты. Универсальность конструкции домов КОПЭ позволяет объединять квартиры на этаже в блоки, создавая гостиные площадью 30-40 кв. м, ванные комнаты площадью 10-15 кв. м, совмещать кухню и столовую.

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

Серия КОПЭ-М «Парус», последняя разработка ОАО «ДСК-2» совместно с ОАО «Моспроект», создана на основе серии КОПЭ-85 и считается ее улучшенным вариантом. Жильцы получают квартиру с большой (5,5 кв. м) остекленной лоджией, за счет длинного коридора при желании можно сделать дополнительную комнату-шкаф. Здесь использована уникальная теплосберегающая технология, позволяющая существенно снизить затраты на содержание дома: между основной стеной и наружной стороной фасада строители оставляют небольшой зазор, где воздух может свободно циркулировать. Зимой это спасает конструкцию от промерзания, а летом, поскольку воздушная подушка поддерживает в здании постоянную температуру, отпадает необходимость в дополнительном кондиционировании. Недавно мы модифицировали проект, придав «Парусу» новый, легко узнаваемый облик: над каждым подъездом на крыше расположен массивный архитектурный элемент («корона»), значительно выступающий над эркерами и балконами, кроме того, в торцах здания появились остекленные лоджии («стаканы»), которые начинаются с 6-го либо 12-го этажа. Вообще, по выразительности и пластике фасада «Парус» ничем не уступает монолитным домам, а за счет изменения цвета керамической плитки каждый объект можно сделать по-настоящему индивидуальным.

Виктор Кононов, главный инженер ОАО «ДСК-2»

• П-44Т.

Характеристика. Серия П-44Т – одна из самых массовых в столице (по аналогии с хрущевками эти дома в народе уже прозвали лужковками), легко узнаваема по контрастной отделке фасадов красной плиткой под кирпич и белым полосам, которыми выделены балконы. Это усовершенствованный вариант жилых зданий, выпускаемых раньше на предприятиях ДСК-1 под маркой П-44. Для облицовки домов используются высококачественные материалы, обеспечивающие эффективную защиту конструкций от воздействия окружающей среды, пятикамерный оконный блок служит надежной защитой от холода. За счет выноса в коридор вентиляционного короба увеличена (до 13 кв. м) площадь кухни, в двух– и трехкомнатных квартирах есть эркеры и полуэркеры, в каждом подъезде – два лифта (пассажирский, грузопассажирский), в помещениях установлена современная отопительная система с автоматическими терморегуляторами.

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

При строительстве типовых домов серии П-44Т применяются экологически безопасные, высококачественные строительные и отделочные материалы. Высокая технологичность производства панелей с минимальным использованием ручного труда обеспечивает надежность и качество каждого элемента. В строительстве используются трехслойные наружные панели (бетон – полистирол – бетон) с теплоотражающей металлизированной пленкой внутри утеплителя, важнейшим преимуществом которых является высокий коэффициент теплоизоляции (как у кирпичной стены толщиной 90 см). Еще один немаловажный момент – внутренние каналы для электропроводки делаются в момент формирования панелей, что исключает возможность ее повреждения в дальнейшем, а сама медная электропроводка обеспечивает дополнительную пожарную безопасность. Дома П-44Т с удобной и продуманной планировкой квартир возводятся в короткие сроки (1 этаж за 3 дня), что в принципе исключает вероятность долгостроя.

Роман Шурер, главный инженер ОАО «ДСК-1»

Вообще, современный этап типового проектирования и строительства носит в значительной степени экспериментальный характер, что дает возможность оперативно решать стоящие перед страной масштабные задачи в области градостроительной политики. Одним из приоритетных направлений является разработка и внедрение энергосберегающих материалов, конструкций и изделий, а также нового инженерного оборудования, которые позволят более рационально и экономично эксплуатировать здание. Что касается строительства типового жилья в Москве и окрестностях, то уже сейчас становится очевидно: из-за дефицита свободных земельных участков в столице панельное домостроение все более смещается в ближайшее Подмосковье. На рынке коммерческого жилья доля монолита, которая еще несколько лет назад была меньше половины, сегодня превышает 70 %. Однако муниципальное строительство по большей части остается панельным – прежде всего из-за сравнительно низкой себестоимости и коротких сроков строительных работ.

Процесс сноса в Москве хрущевок первого периода индустриального домостроения закончится в 2010 году но останутся здания так называемых несносимых серий и районы 9-12-этажной панельной застройки второй волны, расположенные в основном между третьим транспортным кольцом и МКАД. Их, вероятнее всего, ожидает реновация, которая коренным образом изменит внешний вид и «начинку» старых добрых «панелек». Эксперты уверены, что методика возведения сооружений из монолитного бетона и технология полносборного панельного домостроения вполне могут ужиться на одном рынке. Каждый вариант со своими достоинствами и недостатками занимает определенную нишу, и это равновесие сохранится еще долго.

Современные кирпичные и монолитные дома

Технология «чистого кирпича» имеет немало поклонников в строительстве. В первую очередь потому, что кирпич – стройматериал, проверенный столетиями, о его свойствах известно все, а как через несколько десятков лет поведут себя материалы, применяемые сегодня, – еще вопрос. Кирпичные дома, возведенные по индивидуальному проекту, принято относить к классу жилья повышенной комфортности, хотя «индивидуальность» может быть различная – от экспериментальных проектов пятиэтажек, очень похожих на хрущевки, до двухуровневых квартир огромной площади.

Главное преимущество кирпичных домов – они значительно теплее панельных. Правда, и стоимость их гораздо выше. Квартиры улучшенной планировки в таких зданиях обычно имеют потолки высотой 2,8-3 м, жилые помещения разделены на спальную и гостевую зоны, предусмотрены два санузла. В кирпичном доме легче провести перепланировку и даже объединить несколько квартир.

Благодаря возможностям, которые открываются при строительстве по индивидуальным проектам, в многоэтажных кирпичных домах для увеличения звуко– и теплоизоляции в квартирах устанавливают окна с тройными стеклопакетами, усиливают звукоизоляцию внутриквартирных помещений. Лестничные пролеты расширяют: на каждой площадке располагается от трех до пяти квартир. Однако стоит отметить, что чисто кирпичные жилые комплексы в настоящее время практически не возводятся (долго, трудоемко и затратно), уступая место монолитно-кирпичным постройкам, в основе сооружения которых лежит принцип соединения жесткого монолитного бетонного каркаса с внешними кирпичными стенами.

Кирпично-монолитные дома – наиболее перспективное направление в домостроении. Они надежны, так как представляют собой «цельный организм», в них всегда тепло, а современные технологии позволяют строить здания с удобными планировками и высотой потолков свыше 3 м. К тому же строительство такого дома дешевле, чем кирпичного. Сама технология монолитного домостроения сложилась уже давно: жесткие продольно-поперечные несущие стены, обеспечивающие всей конструкции повышенную жесткость и прочность. Такой дом никогда не «сложится», как панельный, у него не может отвалиться стена, он не будет усаживаться в течение нескольких лет, как кирпичный.

Строго говоря, первые попытки возведения монолитных зданий в нашей стране предпринимались еще в далекие 1930-е годы, в эпоху расцвета конструктивизма. Но история закончилась, фактически не успев начаться: строительные материалы и существовавшая на тот момент технология входили в прямое противоречие с часто суровыми климатическими реалиями, да и во времена, когда дома должны были расти быстрее, чем грибы после дождя, панели оказались вне конкуренции. «Реинкарнация» случилась в конце 1990-х, и сразу – аншлаг.

ИСТОРИЯ ОДНОГО ПРОЕКТА

В 1939 году архитекторы Б. Иофан, В. Гельфрейх и В. Щуко взялись за воплощение проекта Дворца Советов – монолитного сооружения, задуманного как самое большое здание в мире. Будущий колосс (420 м в высоту) должен был располагаться на месте разрушенного Храма Христа Спасителя и явно претендовал на звание главной стройки коммунизма. Здесь планировалось разместить большой и малый залы (на 21 тыс. и б тыс. человек соответственно), помещения Президиума и Палаты Верховного Совета СССР, государственный документальный архив, залы Конституции, Гражданской войны, строительства социализма, аудитории для работы депутатов и приемов делегаций. Венчала бы все это великолепие стометровая статуя В. И. Ленина, указательный палец руки которой, по одной из версий, предполагалось отвести под целую библиотеку… Однако грандиозная идея так и не получила воплощения. К началу Великой Отечественной войны был завершен фундамент высотной части, главного входа и стороны, обращенной к Волхонке, смонтированы 11 ярусов стального каркаса, который впоследствии разобрали на противотанковые ежи для обороны Москвы и конструкции для железнодорожных мостов. После окончания войны строительство так толком и не возобновилось, а в 1958-1960-х годах вырытый под фундамент котлован приспособили для плавательного бассейна «Москва».

Специалисты в один голос заявляют: монолитные здания намного долговечнее панельных. И достигается это за счет многих факторов. Один из самых важных – отсутствие швов в конструкции (бетон производят и заливают в опалубку прямо на стройке), что препятствует проникновению внутрь влаги и воздуха и, как следствие, предотвращает коррозию металлической арматуры. Конечно, сегодня технология монолитного строительства шагнула далеко вперед: современные материалы позволяют обеспечить затвердение бетона при -15 °C, инвентарную опалубку можно перемещать на новые участки уже через несколько дней. В результате получается объект с повышенными теплоизоляцией и звуконепроницаемостью, сейсмоустойчивостью и стойким иммунитетом к воздействию окружающей среды. Неудивительно, что прочат такому крепышу не меньше 200 лет жизни!

Да, строить монолитный дом дольше, чем панельный (5-7 дней на возведение одной секции против 3), зато можно вести работы в самых густонаселенных районах: не надо искать место, куда складывать панели, не требуется прокладывать рельсы для подъемных кранов и прочей «тяжелой артиллерии»…

Чтобы зимой в таком доме было тепло, а летом прохладно, устанавливается современная система вентиляции и ионизации воздуха. Но главный плюс монолитных строений, привлекающий будущих жильцов, – неповторимость каждого проекта. Если в сборном строительстве изменить форму и размер конструкции – целая проблема (все-таки заводы «заряжены» на выпуск конкретных комплектующих), то в случае с монолитом подобный «консерватизм» отменяется. Здесь ничто не может помешать свободному полету архитекторской фантазии, да и владельцы квартир могут сколько угодно сносить и переносить стены, конструировать жилплощадь по собственному усмотрению, делать из квартиры хоть Версаль в миниатюре, главное – не забыть согласовать перепланировку с органом местного самоуправления.

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

Монолитный дом – это цельная конструкция, отлитая из бетона, облицованная кирпичом или оштукатуренная. В отличие от зданий из сборного железобетона (так называемых панелей), которые собираются, как в детском конструкторе, монолитные этажи вырастают один из другого: бетон заполняет опалубку – литейную форму (она может быть деревянной, алюминиевой или стальной), а когда материал наберет необходимую прочность, ее снимают и переставляют выше. Для ускорения процесса схватки используют только высококачественный бетон и вне зависимости от времени года применяют дополнительный прогрев. Схема возведения монолитных домов в нашей стране уже отработана, его перспективы достаточно высоки. К тому же в последние годы себестоимость монолитов существенно снизилась, сделав их доступными гораздо более широкому кругу покупателей. А оставшаяся разница в цене с лихвой компенсируется качеством жилья.

Андрей Сусаров, заместитель генерального директора 000 «Евростройтек»

Особняки дореволюционной постройки

Жилье дореволюционной постройки расположено преимущественно в историческом центре (занимает 5 млн кв. м из 16 млн кв. м в Центральном округе), и узнать его несложно. Это небольшие особняки (2-4 этажа), реконструированные в малоквартирные или многоквартирные (6-8 этажей) дома, в прошлом престижные или дешевые доходные дома.

Здания дореволюционной постройки, называемые иногда также старым фондом, делятся на две категории: старый фонд с капремонтом (СФК) и старый фонд без капремонта (СФ). В домах старого фонда с капремонтом реконструкция была проведена с 1965 по 1973 год. В то время, как правило, осуществлялся выборочный ремонт, а о том, что он был сделан, сегодня можно узнать из техпаспорта помещения. Комплексный капитальный ремонт проводили в промежутке между 1970-ми годами и первой половиной 1980-х, при этом чаще всего оставляли нетронутыми только наружные стены (фасад), а все внутри кардинально меняли (лепнину и изразцовые камины иногда попросту уничтожали как излишества, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям). Располагаются такие объекты преимущественно в купеческих (в прошлом) кварталах – в Замоскворечье, Китай-городе, вдоль реки Яузы. В домах старого фонда без капремонта, построенных до начала XX века, преобладают деревянные перекрытия (выполнены из лиственницы, которая не гниет столетиями и в которой не заводится жучок). Технология усиления перекрытий металлическими балками получила массовое распространение только на рубеже XIX-XX веков и чаще присутствует в домах архитектурного стиля модерн (кстати, тип перекрытий указан в документах, представляемых проектно-инвестиционным бюро, а их состояние может быть точно определено в результате специализированной экспертизы).

Квартиры в домах старого фонда многокомнатные (в советское время их в массовом порядке переделывали в коммунальные, начиная с 1990-х годов с той же активностью тесные коммуналки расселяли под офисы или элитное жилье) и редко похожи одна на другую, ведь каждый особняк строился по индивидуальному проекту. Площадь квартир в таких зданиях – от 100 до 500 кв. м, высота потолков – от 3,6 до 6 м. Планировка изначально коридорная, есть один или два санузла с окнами, два входа – парадный и черный. Обычно на этаже находятся две двух– или трехсторонние квартиры. В комнатах можно встретить камины или изразцовые печи, во многих помещениях до сих пор сохранились изысканная лепнина на потолке и дубовый паркет на полу, высокие деревянные двери. Окна, особенно в домах эпохи модерн, могут быть необычной формы – большие арочные, узкие (несколько в одной комнате), квадратные, эркерные.

Дома старого фонда, несмотря на свой почтенный возраст, не относятся к категории ветхого жилья. Реконструированные в наше время особняки и доходные дома стали своего рода элитным сектором рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы. Позволить себе такой роскошный вид недвижимости может далеко не каждый даже очень богатый человек. Назвать точное число реконструированных домов весьма сложно, по различным оценкам, цифра колеблется от 200 до 2000. Например, реконструированный дом общей площадью 560 кв. м на Поварской улице сейчас входит в состав элитного жилого комплекса: этот особняк был построен в 1884 году по проекту архитектора К. И. Андреева и является памятником архитектуры. Такая же участь постигла особняк в Большом Афанасьевском переулке (дом 32): по некоторым данным, сейчас в нем живут представители компании «Альфа-Групп». Другое реконструированное здание – на Малой Молчановке, дом 6 – имеет 5 этажей, в нем расположены 7 квартир, у этого жилого особняка – своя территория, многоуровневая охрана, площадь квартир составляет до 420 кв. м. Особняки, которые относятся к памятникам архитектуры, строго охраняются Государственным управлением по охране памятников (ГУОП). По Закону «Об объектах культурного наследия…» владелец не может делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутреннюю планировку, а любой ремонт, даже самый простой, должен тщательно согласовывать с ГУОП. При этом собственник имеет право только на реставрацию здания, которая не нарушает историко-художественную ценность дома. В московском правительстве до сих пор спорят, что выгоднее: заниматься памятниками архитектуры самим и получать прибыль от аренды или все-таки отдавать дома в частные руки.

ИСТОРИЯ ОДНОГО ПРОЕКТА

Коснуться туч рукой

Помните,

дом Нирензее стоял,

Над лачугами крышицу взвеивая? Так вот:

Теперь

под гигантами грибочком

эта самая крыша

Нирензеевая.

В. Маяковский. Пятый Интернационал

«Многие квартиры спланированы неудобно, фасады лишены запоминающихся композиционных находок и декоративных деталей (за исключением майоликового панно "Лебеди и русалки" художника А. Я. Головина. – Примеч. авт.), их убранство определяют плоские эркеры – излюбленная тема авторов доходных домов. Перекрытия деревянные, что сулит в будущем много проблем» – так характеризует дом современный архитектор Владимир Соловьев (Между Тверским бульваром и Гнездниковским переулком // Архитектура и строительство Москвы).

Ныне жителям современного мегаполиса едва ли придет в голову называть небоскребом здание в 10 этажей. А вот доходный дом, который в 1913 году построил обеспеченный немецкий инженер Эрнст-Рихард Карлович Нирнзее, сразу же стал сенсацией и был окрещен горожанами «тучерезом», а заодно и «домом холостяков», поскольку задумывался он как доходный для одиноких интеллигентов средней руки – адвокатов, врачей, художников, актеров, журналистов…

При всей своей внешней непритязательности проект в каком-то смысле предвосхитил зарождение конструктивистского направления в архитектуре с его идеями домов-коммун и минималистского быта: бесконечные коридоры на П-образных этажах, где дети устраивали велосипедные гонки и игры в прятки, одно– и двухкомнатные квартиры, площадь которых не превышала 47 кв. м (что в принципе нетипично для доходных домов с роскошными апартаментами), крохотные прихожие и санузлы. Кухонь не было вовсе. Их отсутствие компенсировала развитая система обслуживания. По воспоминаниям жильцов, в доме располагалась столовая, еду развозили на лифтах, а на этажах находились «самоварные» комнаты, где у дежурных горничных в любое время суток можно было заказать чаю.

Но изюминка дома Нирнзее – плоская крыша. И, надо сказать, ей много пришлось пережить на своем веку. В сооруженном здесь зимнем павильоне снимали кинофильмы по русской классике и комедии (1915 год), немного позже шикарный ресторан с незатейливым названием «Крыша», кинотеатр и смотровая площадка стали одним из самых популярных мест в Москве. Красноречивым свидетельством тому является объявление, опубликованное на страницах журнала «Красная Нива» в 1925 году: «Крыша московского небоскреба. Гнездниковский п., 10. Единственное летом место отдыха, где в центре города представляется возможность дышать горным воздухом и наслаждаться широким открытым горизонтом – незабываемые виды на всю Москву с птичьего полета… Подъем на лифте с 5 часов вечера бесперерывно. Входная плата на крышу с правом подъема 20 к. Оркестр с 9 часов вечера».

Если для посетителей кровля была сродни аттракциону, то для жителей дома – зоной отдыха. Рассказывают, что в разбитом на ней сквере с фонтаном старики допоздна резались в шахматы, дети играли в футбол и волейбол (и не беда, если мяч улетал за ограждение), ходили в многочисленные кружки, а зимой катались с ледяной горки. В послевоенные годы здесь продолжали устраивать киносеансы, производили салютные залпы по праздникам, а открывшиеся в доме три детских сада выводили сюда детей на прогулку. Место полюбилось и киношникам. Эльдар Рязанов снимал на этой крыше сцены из «Служебного романа», Савва Кулиш – «Сказки старого Арбата», Карен Шахназаров – «Курьера».

Скоро дому Нирнзее предстоит отпраздновать 100-летний юбилей. За это время изменился уклад жизни его обитателей, произведших перепланировку квартир, в результате чего удалось выкроить крохотные кухни, а кое-где и увеличить количество комнат. А вот вход на крышу закрыт. Как объясняет сей факт Владимир Соловьев, потому что «ее покрытие ветшает, свинцовую гидроизоляцию сняли во время одного из ремонтов, после чего на верхнем этаже появились протечки. С середины 1950-х годов дом капитально не ремонтировался, его коммуникации находятся в аварийном состоянии». Однако это обстоятельство нисколько не останавливает потенциальных жильцов, которых словно магнитом притягивает это место, – в Интернет-сообществе, посвященном дому Нирнзее, нередко можно увидеть объявления следующего содержания: «Несколько лет назад я проживал в вашем доме. Очень хочу вернуться. Не подскажете ли контакты людей, сдающих/продающих квартиру?»

Среднее и старшее поколения еще помнят времена, когда квартиры в Москве (да и во всем Советском Союзе) фактически ничего не стоили: все они принадлежали государству и формально выдавались гражданам бесплатно. По данным Центрального статистического управления СССР, в 1975 году на каждого жителя страны в среднем приходилось 7 кв. м жилья. Советское правительство было убеждено, что это хороший показатель: в очередь на улучшение условий проживания ставили лишь те семьи, в которых на человека приходилось менее 5 кв. м жилой площади. Справедливости ради надо добавить, что после нескольких десятилетий ожидания им выдавались квартиры из расчета 12 кв. м на члена семьи.

Но даже в том «прекрасном далёко» находились люди, желавшие иметь просторное жилье, причем не к пенсионному возрасту, а по необходимости. На этот случай существовал обмен по договоренности: только так можно было в сравнительно короткие сроки расширить жилплощадь. Люди менялись ордерами и соответственно квартирами – это было законно. А вот получение доплаты за лишний метраж считалось спекуляцией – уголовным преступлением. Поэтому граждане писали в объявлениях: «Меняю двухкомнатную на трехкомнатную. По договоренности» – и те, кто обменивался, и те, кто давал разрешение на эти действия, одинаково понимали, что означает «договоренность». Естественно, население не обладало возможностью официально оценивать свои «хоромы», хотя на черном рынке жилье имело определенную фиксированную стоимость, которая зависела главным образом от типа дома (в хрущевках, сталинках, брежневках и новостройках квадратный метр стоил неодинаково). Других факторов оценки, по сути, не было.

Иное дело сейчас. С тех пор как в 1991 году люди получили возможность приватизировать жилье и затем совершать с ним любые операции, а также использовать его в качестве залога, возникла острая необходимость в оценке. Это первый и очень важный этап подготовки сделки с недвижимостью.

Конечно, каждый желающий может попытаться определить стоимость своей квартиры самостоятельно – достаточно открыть специализированные издания с объявлениями о продаже жилья и вычислить среднее арифметическое из цен на похожие квартиры. Другое дело, что в итоге получится довольно-таки абстрактная цифра, как правило, не очень соответствующая реальной стоимости жилплощади. Если хозяин не собирается продавать жилье в ближайшее время, а просто хочет иметь представление о том, каким недвижимым капиталом обладает, то все в порядке. Но если планирует реализовать недвижимость, использование данного метода чревато: слишком высокие запросы отпугнут покупателей, а недооценка, напротив, обернется обидной потерей денег (риелторы с ходу вспомнят немало случаев, когда в результате точной оценки и грамотно выбранной стратегии объект удавалось продать значительно дороже, чем рассчитывал его владелец). Кстати, покупателям в этом случае также не стоит полагаться на авось: как ни крути, но продавцы склонны к преувеличению. Чаще всего приукрашивают инженерное состояние дома, завышают высоту потолков, площади комнат и кухни, скрывают год постройки…

В специальной литературе можно встретить множество терминов, определяющих стоимость оцениваемого жилого объекта: «действительная», «эквивалентная», «реальная», а также «потребительская», «инвестиционная», «страховая», «залоговая» и т. д. Мы поговорим о двух обязательных для сделки с недвижимостью: инвентаризационной и рыночной.

3.1. Инвентаризационная стоимость жилого объекта

Как рассчитать. Инвентаризационная стоимость жилья определяется государственной службой оценки недвижимости – бюро технической инвентаризации (БТИ). В отличие от методики оценки рыночной стоимости, здесь учитываются лишь четыре показателя, закладываемые в следующую формулу: