Какое помещение считается жилым и каковы его основные признаки?

Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

 Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Признаки жилого помещения:

Какие существуют виды жилых помещений?

К жилым помещениям относятся:

 Часть комнаты не рассматривается в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений (постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П).

Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

 Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Домовладение – жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).

Каким требованиям должно отвечать жилое помещение?

Жилое помещение должно отвечать следующим основным требованиям.

Требование 1

Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне.

Требование 2

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Требование 3

Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано так, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Требование 4

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах также и газоснабжением).

Требование 5

Инженерные системы, оборудование и механизмы должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Требование 6

Инженерные системы должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности.

Требование 7

Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

Требование 8

Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

 Не допускается размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах. Над комнатами не допускается размещение уборной, ванной (душевой) и кухни.

Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

Требование 9

Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

В каком порядке осуществляется признание помещения жилым (нежилым)?

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее – комиссия), на основании:

? заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции;

? оценки соответствия помещения установленным требованиям.

Шаг 1

Подача заявления и документов для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания.

Заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

? нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

? план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения – проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.

 По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.

Шаг 2

Создание специальной комиссии. В состав комиссии включаются представители органов, уполномоченных:

? на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека;

? на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

 К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях – квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

В зависимости от вида жилищного фонда, к которому относится подлежащее проверке жилое помещение, создаются следующие комиссии:

Шаг 3

Проведение комиссией оценки соответствия помещения установленным требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания.

 При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения проверяется его фактическое состояние.

При этом проводится оценка:

? степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом;

? степени его огнестойкости;

? условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара;

? санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов;

? содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ;

? качества атмосферного воздуха;

? уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения;

? месторасположения жилого помещения.

Шаг 4

Процедура проведения оценки включает:

1) прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

2) определение перечня необходимых дополнительных документов;

3) определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций, исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;

4) работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;

5) составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным требованиям и пригодным (непригодным) для проживания (далее – заключения);

6) составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения;

7) принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;

8) передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

Шаг 5

Рассмотрение комиссией заявления или заключения органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора.

Срок рассмотрения заявления (заключения) – 30 дней с даты регистрации этого заявления (заключения).

 В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.

Шаг 6

По результатам рассмотрения заявления (заключения) комиссия принимает либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения, либо одно из следующих решений:

? о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

? о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями и после их завершения – о продолжении процедуры оценки;

? о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания.

 Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Если число голосов «за» и «против» при принятии решения равно, решающим является голос председателя комиссии.

В случае несогласия с принятым решением члены комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к этому решению.

Шаг 7

По окончании работы комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания по установленной форме.

В случае обследования помещения комиссия составляет в 3 экземплярах акт обследования помещения по установленной форме.

Шаг 8

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения.

Шаг 9

Комиссия в 5-дневный срок направляет по 1 экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю.

 Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Какие жилые помещения признаются непригодными для проживания, а многоквартирные дома аварийными и подлежащим сносу или реконструкции?

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Непригодными для проживания признаются следующие категории жилых помещений.

Категория 1

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Категория 2

Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных:

? на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве;

? в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах.

 Дома указанной категории следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Категория 3

Жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории.

 Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Категория 4

Жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений.

 Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.

Категория 5

Жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

Категория 6

Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

 Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Категория 7

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Каковы основные условия пользования жилым помещением?

Условие 1

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Условие 2

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Пример

Адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

 Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Условие 3

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей.

Условие 4

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Условие 5

Пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см. постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»).

Как осуществляется пользование жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения?

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме (собственник) пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ (ст. 17).

 В качестве пользователя жилым помещением собственник пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:

? использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

? обеспечивать сохранность жилого помещения;

? поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

? нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

? своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством (см. ответ на вопрос «Каковы основные права и обязанности собственника жилого помещения?»).

Как осуществляется пользование жилым помещением в многоквартирном доме проживающими совместно с собственником членами его семьи?

 Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении:

? супруг собственника;

? дети собственника;

? родители собственника.

 Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

 В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Какова специфика пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения?

 Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании соответствующего договора.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

3) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

5) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

6) производить текущий ремонт жилого помещения;

7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

8) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

11) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

 Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

В качестве пользователя специализированного жилого помещения наниматель и члены его семьи несут аналогичные указанным выше обязанности, за исключением обязанности информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением.

Какие имеются особенности пользования жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения?

В качестве пользователя специализированного жилого помещения наниматель и члены его семьи несут аналогичные указанным выше обязанности, за исключением обязанности информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением.

 При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Что понимается под коммунальными услугами?

Коммунальные услуги — осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений).

К коммунальным ресурсам относятся:

? холодная вода;

? горячая вода;

? электрическая энергия;

? природный газ;

? тепловая энергия;

? бытовой газ в баллонах;

? твердое топливо при наличии печного отопления.

 К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.

Кто относится к исполнителям и потребителям коммунальных услуг?

Исполнитель коммунальных услуг – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.

Потребитель коммунальных услуг – лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Какова характеристика видов коммунальных услуг?

Потребителю могут быть предоставлены следующие виды коммунальных услуг:

На каких условиях осуществляется предоставление коммунальных услуг?

Условиями предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) являются следующие:

Условие 1

Коммунальные услуги предоставляются потребителям, начиная с установленного жилищным законодательством РФ момента, а именно:

? собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам — с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

? члену жилищного, жилищно-строительного кооператива и проживающим с ним лицам — с момента предоставления жилого помещения жилищным, жилищно-строительным кооперативом;

? нанимателю жилого помещения по такому договору и проживающим с ним лицам – со дня заключения договора найма;

? арендатору жилого помещения и проживающим с ним лицам — со дня заключения договора аренды.

Условие 2

Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома или жилого дома.

Условие 3

Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению – круглосуточно в течение отопительного периода), то есть бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг.

Условие 4

Предоставление коммунальных услуг осуществляется в необходимых потребителю объемах в пределах технической возможности внутридомовых инженерных систем, с использованием которых осуществляется предоставление коммунальных услуг.