Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица
ModernLib.Net / Банковское дело / Николай Вольхин / Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица - Чтение
(Ознакомительный отрывок)
(Весь текст)
Николай Вольхин
Залоговик
Все о банковских залогах от первого лица
Рецензенты:
Рослов В. Ю., председатель Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности, к. т. н., FRICS;
Большаков Д. В., директор юридического департамента ОАО «Московский кредитный банк»;
Минимулин Д. В., начальник департамента залогов ОАО «Банк «Открытие»», к. э. н., NLP-MBA, АРБ
Все права защищены. Никакая часть электронной версии этой книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для частного и публичного использования без письменного разрешения владельца авторских прав.
Правовую поддержку издательства обеспечивает юридическая фирма «Вегас-Лекс»
© Вольхин Н. А., 2013
© Оформление. ООО «Манн, Иванов и Фербер», 2014
© Электронная версия книги подготовлена компанией ЛитРес ()
* * * Предисловие партнера издания
Мир профессиональных знаний меняется с потрясающей скоростью. Поэтому в любом отраслевом сообществе высоко ценится стремление специалиста к самообразованию. Движение вперед обеспечивают практическая работа, семинары и конференции, мастер-классы и тренинги. Однако системные знания требуют качественно иной упаковки, и в этом смысле выход данной книги – событие для банковских специалистов и независимых оценщиков знаковое, действительно заслуживающее особого внимания.
Решение о поддержке этого издания не было спонтанным. Без малого двадцать лет мы помогаем банкам выполнять различные задачи управления и информационного обеспечения. Автоматизация залоговых технологий – в области наших профессиональных интересов. Работая в банках, бывая на встречах и форумах по залоговой и оценочной тематике, мы остро ощущали недостаток сведенной воедино информации о «внутренней кухне» залоговых служб банков. Изучив материалы книги, мы были в восторге от ясных и практических ответов на свои вопросы, что сформировало глубокое убеждение в необходимости поддержки издания.
Книга соткана из бесценной методической информации и конкретных кейсов по залоговой работе, сформированных автором за годы упорного труда и кропотливого сбора материала. До сего дня не существовало ни одной книги с такой степенью детализации работы с залогами. Вам известна техника чтения маркировки подвижного состава? Владеете правовой экспертизой морских судов и летательных аппаратов? Можете оценить завод для целей залога за час? Ответы на эти и многие другие вопросы – внутри книги.
В книге доступно изложены убеждения и мысли настоящего залоговика, тонкости устройства мира залоговых технологий, секреты залоговой экспертизы. Автор – один из ярких представителей мира залоговиков. Текст буквально пропитан его страстью к своему делу и с легкостью заражает читателя своей энергетикой. Книга учит залоговых специалистов сопоставлять, анализировать и делать собственные выводы, учиться мыслить и следовать собственным путем. Издание станет настольным инструментом, верным ориентиром и помощником в ежедневной работе.
Мы уверены: книга окажет сильное влияние на взгляды стартующих в залоговой профессии и породит новых единомышленников, увлеченных залоговым делом.
Искренняя благодарность команде издательства «Манн, Иванов и Фербер» за решение издать книгу и за качественную работу.
Александр Лубанец,«Лаборатория модульной автоматизации»,директор по развитию Посвящается моим Родителям и Cемье.
Спасибо вам
О проекте
Эта книга о профессии, ставшей увлечением. О том, как одна специальность может объединять четыре. Здесь концентрат из работы десятков производств, знание сотен видов имущества, история разговоров с тысячами людей. Вы держите в руках первое специализированное бизнес-издание по работе с обеспечением кредитных продуктов, написанное от начала до конца профильным специалистом – «Залоговиком».
Специалистов по работе с залогами не готовят в институтах. Технологии работы залоговых служб не афишируются и являются закрытым знанием узкого круга профессионалов. Для автора работа специалиста по залогам стала личным хобби, настолько яркой и многогранной является эта профессия.
Данная книга будет интересна банковским служащим, независимым оценщикам, выпускникам вузов со специализацией «оценка собственности», планирующим построить банковскую карьеру. В емкой и предельно простой для понимания форме, доступной широкому кругу читателей, не знакомых с банковским миром, изложены внутрибанковские методы работы с залогом на всех стадиях: от обращения за кредитом до его погашения.
Книга позволит вам научиться мыслить как специалисты по залоговой работе, получить знание основных этапов и принципов залоговой экспертизы имущества, освоить эффективные методы оценки стоимости обеспечения.
В издании приводится специфика залога более двадцати типов имущества. На примерах практических кейсов и скриптов разговоров разобраны психологические приемы работы с источниками информации и залогодателями. Универсальные менеджерские методики, систематизированные автором, позволят управленцам решать задачи по организации бизнес-процессов в любой компании. Приводится детальный правовой анализ основных видов обеспечения банковских кредитов. Разобраны способы выявления мошеннических действий с предметом залога и составляющие ликвидности имущества.
В основе проекта – уникальные практические тренинги и учебные программы, успешно внедренные в федеральных банках. Сотни специалистов, многие из которых впоследствии возглавили залоговые подразделения банков, прошли обучение по этим программам. Теперь такая возможность есть и у вас.
История о первом уроке в специальности
Вся наша жизнь – оценка ценностей, и есть люди, которые сделали оценку своей профессией…
Мое знакомство с профессией специалиста по работе с залогами началось с приглашения на собеседование. 14 мая 2003 года мной был выучен первый урок в новой профессии «залоговик», и я получил работу.
Я предложил подобрать объекты складской недвижимости, расположенные в заданном населенном пункте. Такую же операцию по подбору объектов складского назначения осуществить в ближайшем населенном пункте. Далее путем деления средней стоимости одного квадратного метра складской недвижимости в заданном населенном пункте на аналогичный показатель в ближайшем населенном пункте вычислить коэффициент соотношения стоимостей. Полученный коэффициент, по моему мнению, следовало применить к средней стоимости квадратного метра офиса в ближайшем населенном пункте и таким образом рассчитать искомую стоимость.
Предложенная схема оценки заинтересовала. Думаю, в основном благодаря уверенности, с которой я излагал методику оценки, так как схема, мягко говоря, не является идеальной.
Если сейчас попросить меня решить ту же задачку, то ответом будет не описание метода расчета. Я предложил бы провести прямую котировку объекта оценки у профессиональных участников рынка, а также разместить оферту о продаже объекта на открытом рынке и получить обратную связь. Разница в подходах очевидна, не так ли?
Во втором кейсе требовалось определить рыночную стоимость оборудования. Условно назову его «сноповязалкой». Это было реально существующее оборудование, марку и год выпуска которого мне назвали. Элементарная задача для оценщика, который выполнил к тому моменту десяток оценок бизнеса крупных предприятий. Руководствуясь знаниями, полученными в институте, я подобрал аналоги и, вооружившись методом остатка срока службы[2], приступил к расчетам. Полученные результаты я направил работодателю, но ожидаемого ответа не последовало. Несколько раз перепроверив математические выкладки и удостоверившись в отсутствии ошибок, я позвонил в банк. Мне ответили, что расчеты верны, но предложение о работе сделать не готовы. На вопрос «почему?» ответили, что требовалось определить реальную рыночную стоимость оборудования. Ключевым было слово «реальную». Я попросил дополнительных тридцать минут. Не знаю, что тогда случилось с моим сознанием, но я отбросил все выученные методы оценки и нашел в интернете контактный телефон производителя «сноповязалок». Дальше был разговор с начальником производства, в ходе которого выяснилось, что анализируемая модель давно не выпускается по причине обновления модельного ряда и что бывшая в употреблении подобная техника в принципе ничего на настоящий момент не стоит. Более того, оказалось, что основная часть стоимости оцениваемых мной «сноповязалок» формируется из расходных комплектующих, которые исходя из заданного года выпуска оказались полностью отработанными, так как их износ формировался нелинейно.
В тот день я выучил простую истину. Под мнение о стоимости, вынесенное специалистом по работе с залогами, выдаются реальные денежные средства. Поэтому важна не красивая, математически выверенная модель оценки имущества и не ломбардная логика, а железно доказуемая стоимость, которая при обращении взыскания на залог обеспечит возвратность кредитного продукта.
Глава 1
Изнанка обеспечения кредитов. Технологии анализа
1.1. Основополагающие принципы залоговой работы. Нормативная база
1.1.1. Игроки на поле кредитования. Информационные потоки
Понимаю, что банковская работа и структурирование обеспечения кредитных продуктов могут не являться для вас ежедневной практикой, поэтому начнем с азбучных истин кредитного процесса. Пусть простят нас профессионалы, для которых данный раздел, возможно, покажется слишком простым, – их вниманию отведены специализированные разделы данного издания.
Итак, есть участники кредитного процесса. Очевидно, что основные из них две стороны – это банк и заемщик. Залогодатель может не являться заемщиком, а быть третьим лицом. Каждую из сторон в ходе получения кредитного продукта обслуживают определенные службы, как внутренние, так и внешние (рис. 1.1). Со стороны предприятия (заемщика/залогодателя) это внутренние подразделения, например финансовая служба или бухгалтерия, и подразделения, аккумулирующие работу с материальными активами предприятия, – это может быть, например, отдел собственности.
Рис. 1.1. Информационные потоки и участники процесса залога имущества
У банка есть сходные службы, которые обеспечивают выдачу и последующее сопровождение кредитного продукта. Основные из этих служб: кредитное подразделение, служба экономической безопасности, подразделения рисков и юридический блок. Кредитное подразделение банка может включать в себя клиентскую службу (чаще это выделенный блок), занятую поиском и привлечением потенциальных заемщиков. Подразделения рисков либо экономической безопасности в отдельных банках включают службу по работе с залогами. В большинстве банков залоговая служба выделена в обособленное подразделение.
Службы каждой из сторон в ходе кредитного процесса формируют информационные потоки. Со стороны заемщика/залогодателя это финансовая отчетность предприятия, которая требуется кредитному подразделению банка для понимания уровня финансовой устойчивости клиента. Предприятие, являясь залогодателем, проводит работу с активами, которые будут предложены банку в качестве гарантии возвратности кредитного продукта. Осуществляется собственная оценка стоимости предмета залога и анализ рисков в случае обращения банком взыскания на данные активы. Задачи по определению стоимости, анализу рисков, сбору правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на предмет залога у предприятия решает служба по работе с активами и привлекаемая оценочная компания. В данном случае независимый оценщик намеренно указан со стороны заемщика. Согласно неписаным правилам, сторона, которая платит за независимую оценку, не только получает объективное понимание стоимости активов, но и старается заложить в формируемый отчет об оценке свои интересы в видении идеи цены.
Банковские подразделения также обрабатывают входящие информационные потоки. Финансовую отчетность предприятия анализирует кредитное подразделение, проверка благонадежности клиента – прерогатива службы экономической безопасности, соответствие риск-политике банка и анализ рисков кредитного проекта являются функционалом подразделения рисков. Проверка права собственности, анализ ликвидности и определение стоимости предмета залога – функционал залоговой службы банка.
Каждая из сторон в ходе кредитного процесса преследует определенные интересы. Банк хочет разместить финансовые средства под наиболее выгодный процент и обеспечить взвешенность кредитных рисков проекта. Сходные интересы и у заемщика. Его будет интересовать кредитный продукт с максимально комфортными условиями с его точки зрения и ограничением, при котором предлагаемые в залог активы наименее подвержены риску взыскания и будут работать эффективно, то есть переданы в залог по максимально возможной стоимости. Конечно, должно быть понимание, что в этом описании схема кредитного процесса максимально упрощена (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Равновесие сторон: заемщик и кредитор
Давайте разберем элементарный пример. Предположим, вы являетесь потенциальным залогодателем. В вашем автопарке есть качественный импортный автомобиль и авто отечественного производства. Выберите предмет залога для банка при условии, что оба варианта залога обеспечат вам равнозначный кредитный продукт. Уверен, что вы отобрали машину отечественного производства. Ваш выбор очевиден: зачем отдавать в залог лучшее, если есть худшее, не так ли? Однако данный пример не про ваш выбор, а про психологию залогодателя. Ведь когда вы сейчас выбирали, что предложить банку в залог, вы не являлись потенциальным мошенником и не хотели обмануть банк, однако подсознательно действовали из принципа «вдруг отберут». Точно таким же образом будет действовать реальный залогодатель. Специалист по работе с залогами не должен видеть в каждом заемщике потенциального мошенника, но, работая с обеспечением кредитного продукта, следует помнить данный пример и анализировать обеспечение с точки зрения понимания психологии залогодателя.
1.1.2. Почему банк должен проводить оценку и анализ обеспечения? Функции залога
Справедливый и интересный вопрос: «Зачем нужна оценка залога? Возможно, это в принципе излишняя активность, и ее можно избежать».
Экономическая среда в России крайне волатильна. Безоблачное финансовое состояние заемщика при колебании рынков зачастую претерпевает катастрофическую деформацию. Заемщик может оказаться не готов к дальнейшему обслуживанию долга. Именно в этот момент появляется острое осознание того, что залог необходим для погашения кредита и процентов по нему. В подавляющем большинстве банков есть четкое видение обязательности понимания реальной стоимости залога. В случае недостаточности денежных потоков для погашения обязательств заемщика залог является основным инструментом погашения задолженности.
Регулятором банковской деятельности в Российской Федерации является Центральный банк (www.cbr.ru). Положением Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» в разделе 2.3 прямо указано требование к нормативным документам банков. Данное требование предусматривает обязанность отражения банком порядка и периодичности определения справедливой стоимости залога[3]. В этом же пункте Положения № 254-П зафиксировано требование к отражению в нормативных документах банка порядка и периодичности оценки ликвидности залога. Кроме того, в разделах № 5.4 и 6.4 Положения указана необходимость расчета справедливой стоимости для целей формирования резервов с ежеквартальной периодичностью. Письмом Банка России № 26-Т «О методических рекомендациях по проведению проверки системы управления банковскими рисками в кредитной организации (ее филиале)» в приложении 2, табл. 3 также предусматривается при проверке ЦБ РФ системы управления банковскими рисками анализ «методики оценки справедливой стоимости и ликвидности залога, порядка и периодичности проверки его наличия и сохранности».
Так, вне зависимости от желания участников рынка Регулятор обязывает проводить оценку и анализ ликвидности предмета залога, что обеспечивает хлебом специалистов по работе с залогами.
В период обучения в Академии для меня взрывом в сознании были формулировки, зазубриваемые на лекциях, из разряда «финансы – это экономическая категория, характеризующая…». Впоследствии я взял за правило задаваться вопросом при обучении чему-либо: «Как я смогу применить на практике или продать моему работодателю то, что сейчас выучу?» Однако чтобы объяснить, для чего нужен залог, что с его помощью делает банк и какая конечная цель при этом преследуется, мне придется прибегнуть к наукообразной формулировке – «рассмотрим функции залога» {}.
Табл. 1.1. Функции залога и их содержание
В табл. 1.2 приведен свод нормативных документов, регулирующих работу с залогом на законодательной основе. Приведенная подборка сформирована не с правовой точки зрения, а с позиции ценности для залоговой службы банка. Это базовый минимум, которым должен владеть уважающий себя залоговик.
Табл. 1.2. Законодательство по залогам
1.1.3. Основные этапы залоговой экспертизы. Золотые правила залоговика
На столе против стула № 4 чашка с жидкостью, похожей на чай, полная. Блюдце с вареньем… Рюмка, на дне которой темно-красная жидкость, – по-видимому, вино…
Братья Вайнеры. Эра МилосердияНа рис. 1.3 упрощенно отображены основные этапы залоговой экспертизы имущества. В первую очередь это первичный осмотр обеспечения, в случае если закладываются материальные активы. При залоге нематериальных активов анализируются реестровые документы, например выписки из депозитария владельцев ценных бумаг. В ходе первичного осмотра залоговая служба банка устанавливает и фиксирует наличие идентификационных признаков залога (например, адресные ориентиры, заводские номера, марку и год выпуска, VIN и т. д.), а также проверяет отсутствие физических дефектов. Изучается соответствие фактических и заявленных характеристик обеспечения, проводится сверка с правоустанавливающими и техническими документами. Залоговика во время осмотра будет интересовать оснащенность места хранения предмета залога средствами пожарной и физической безопасности. Обязательному анализу подлежит возможность последующего контроля со стороны банка за закладываемым имуществом.
Рис. 1.3. Этапы залоговой экспертизы. Типовые подразделения в залоговой службе
Второй этап залоговой работы включает анализ и оценку обеспечения. Подавляющее большинство слушателей учебных курсов по работе с залогами, в том числе и банковские сотрудники, уверены, что сутью этого этапа залоговой экспертизы является ответ на вопрос о величине стоимости залога. Это не так, точнее, совсем не так. Определение стоимости обеспечения не есть самоцель залоговой экспертизы. Ряд составляющих будет предшествовать этапу определения стоимости. Для начала залоговик должен определить наличие ограничений по залогу рассматриваемого имущества с точки зрения действующего законодательства. Анализируется правовое поле страны, к судебной компетенции которой относится решение о возможности обращения взыскания на дебатируемый предмет залога. Во-вторых, предмет обеспечения должен соответствовать ограничивающим условиям залоговой политики банка, в котором он рассматривается. Например, внутренней политикой банка может быть предусмотрен запрет на залог лекарственных препаратов или объектов недвижимого имущества, не завершенных строительством. Подробный состав законодательных ограничений по залогу, согласно законодательству Российской Федерации и типовых внутрибанковских ограничений, приведен в . Второй, но не менее важной составляющей этого этапа залоговой экспертизы является анализ ликвидности залога, то есть скорость обращения предмета залога в денежные средства. Анализ ликвидности включает проверку ограничивающих условий по реализации залога, особенностей обращения имущества на открытом рынке, особенностей монтажа/демонтажа, социальной значимости обеспечения, наличие административных барьеров в случае обращения взыскания и последующей реализации. При условии положительных результатов этих двух этапов проводится проверка прав и ограничений на предлагаемое к залогу имущество. В частности, будет проверена достаточность прав залогодателя для передачи рассматриваемого имущества в залог, подтверждено право собственности и отсутствие обременений, правопритязаний, заявленных в судебном порядке прав требований третьих лиц.
Только после выполнения вышеуказанных этапов залоговой экспертизы залоговик приступает к определению рыночной стоимости залога. Итогом анализа и оценки обеспечения является экспертное заключение. Это не отчет об оценке, как у независимых оценщиков, согласно требованиям закона № 135-ФЗ[4] и ФСО № 3. Законодательно не установлены содержание и формат заключений залоговых специалистов, хотя работа АРБ в этом направлении ведется. Форма экспертного заключения регулируется внутренней нормативной документацией банка. В табл. 1.3 приведены основные типы заключений, подготавливаемые залоговой службой банка.
Табл. 1.3. Виды заключений залоговой службы и их назначение
На основе подготовленного залоговой службой заключения, а также заключений прочих профильных служб[5] уполномоченные лица банка принимают решение о предоставлении кредитного продукта либо изменении условий действующего. Формат принятия решения зависит от вида кредитного продукта. Это может быть двоичная/троичная система или кредитный комитет банка. Руководствуясь принятым кредитным комитетом решением, залоговая служба или бэк-офис формирует и визирует в банке и у заемщика договор залога имущества. С этого момента начинает действовать залог движимого имущества[6], а в случае залога недвижимого имущества потребуется государственная регистрация сделки по передаче имущества в залог.
Подписание договора залога не означает завершение работы с обеспечением для залоговиков. С этого момента до полного погашения кредитного продукта залоговая служба будет осуществлять мониторинг залога. Под мониторингом залогового обеспечения подразумевают подтверждение неизменности стоимостных и физических характеристик имущества, а также контроль местонахождения залога и проверка отсутствия правопритязаний со стороны третьих лиц.
Минимальный состав залоговой службы банка, приведенный на рис. 1.3, вариативен и зависит от функционала и размера банка. В схеме указаны:
• отдел оценки и экспертизы, занятый подготовкой заключений залоговой службы;
• отдел мониторинга, обеспечивающий последконтроль обеспечения;
• отдел статистики, ответственный за ведение залогового портфеля банка и взаимодействие с внешними и внутренними контрагентами.
Специалистов, которые только начинают карьеру залоговика, интересует вопрос: «Какое подразделение залоговой службы наиболее перспективно с точки зрения быстрого набора опыта и построения карьеры?» Моя личная позиция следующая. Выбирайте головной офис банка федерального уровня, у которого развитая региональная сеть, то есть число филиалов превышает тридцать. Здорово, если у банка в большинстве региональных представительств есть залоговые подразделения на местах. Как правило, это означает, что их сверхлимитные проекты будет контролировать головной офис. Это отделы, ответственные за сопровождение залоговой работы в региональной сети. Только здесь вам удастся поработать с конвейером залоговых рисков, уникальными правовыми коллизиями, широким разнообразием залогового обеспечения. В сжатый срок можно набрать уникальный опыт, который в прочих отделах службы будет формироваться годами.
Вышеприведенное описание этапов залоговой экспертизы служит для формирования у вас общего представления о работе залоговика и преднамеренно не содержит детализации терминов и описания специфики работы, которые будут приведены в следующих разделах.
Двигаться дальше мы сможем, только изучив три базовых принципа работы залоговой службы. Эти правила не зафиксированы в нормативных документах банков, но, по моему глубокому убеждению, отражают основы мировосприятия залоговика.
Базовый принцип № 1 зафиксирован на рис. 1.4 и является интуитивно понятным. В случае если залоговик завысил стоимость залога, то при необходимости обращения взыскания наличествует риск непокрытия выданного кредитного продукта, и банк понесет убытки.
Рис. 1.4. Базовые принципы залоговой работы (1)
В то же время сотрудник залоговой службы обязан понимать и то, что банк должен являться доходообразующим активом для его акционеров. Поэтому излишняя консервативность при определении стоимости залога ведет к потере потенциального дохода, так как банк под рассмотренное обеспечение выдаст меньший кредит либо его кредитные продукты в принципе могут оказаться не конкурентоспособными.
Второй базовый принцип работы залоговика (рис. 1.5) отражает подход к восприятию любого рода информации, получаемой в ходе залоговой экспертизы, вне зависимости от источника ее происхождения. Критическое осмысление и обязательное документальное подтверждение любой информации о залоге должны стать нормой работы, без которой залоговик не должен делать ни одного шага. Для ясного понимания базового принципа № 2 приведу практический пример, с помощью которого обучают начинающих залоговиков.
Задача: «Вам необходимо провести мониторинг автомобиля, переданного в залог частным лицом. Вы прибыли на место осмотра. В руках у вас копия ПТС, оригинал передан на хранение в банк. Стоит автомобиль, рядом с ним человек, готовый продемонстрировать исправность авто. Опишите пошагово процедуру проверки автомобиля».
Попробуйте отложить сейчас книгу и, помня о базовом принципе № 2 специалиста по работе с залогами, решить данную задачу. Девяносто процентов испытуемых четко обозначает необходимость осмотра на предмет физических дефектов, сверки госномера и VIN(а) с данными ПТС, проверку работоспособности техники. Далее испытуемый рассказывает про то, что нужно подписать акт осмотра и привезти его в банк. Только один из десяти предлагает проверить паспорт у человека, стоящего рядом с авто, и убедиться, что это собственник автомобиля и его подпись в акте проверки будет правомочна.
Исключена ситуация, когда залоговик использует для расчета стоимости предмета залога характеристики, устно озвученные ему кем-либо. Расчет должен основываться исключительно на данных правоустанавливающих/правоудостоверяющих/технических документов. Любая информация от заинтересованного в выдаче или условиях кредитного продукта лица должна проверяться альтернативными источниками и подтверждаться документально. В быту это зачастую приводит к тому, что залоговик начинает проверять товарные чеки у своей второй половины после покупок в магазине, ссылаясь при этом на издержки профессии. Впрочем, это, конечно, юмор, который, как и все в профессии залоговиков, свой, специфический.
Рис. 1.5. Базовые принципы залоговой работы (2)
Третий базовый принцип залоговой работы (рис. 1.6) мы уже изучили, разобрав этапы залоговой работы, а именно этап оценки и анализа обеспечения. Осталось зафиксировать его наглядной формулировкой. Вы уже знаете, что определение стоимости залога не является самоцелью. Важно понимание того, что расчет стоимости залога должен основываться на результатах всей совокупности информации, полученной по объекту залога в результате изучения рынка.
Рис. 1.6 Базовые принципы залоговой работы (3)
Помним, что неверно приступать к расчетам, до того как вами сформировано мнение о целесообразности принятия в залог банком рассматриваемого имущества. Теперь вы обладаете знанием этапов залоговой экспертизы и у вас есть понимание принципов залоговой работы. Но, перед тем как переходить к практике, несколько слов о профессии залоговика.
Думаю, что, читая эту книгу, вы уже поняли, что автор горд тем, что ему удалось поработать специалистом по работе с залогами. Частичку этого чувства мне хочется передать и вам.
Специалисту по работе с залогами как личности должно быть свойственно внимание к деталям, желание и способность безустанно «копать» информацию об обеспечении, честность по отношению к своему делу. Конвейерная работа и необходимость постоянной защиты своего профессионального мнения требуют от залоговика стрессоустойчивости и быстрой ориентации в изменяющихся бизнес-условиях. Профессиональный приоритет залоговика – защита интересов банка и его акционеров.
Профессия залоговика объединяет четыре специальности (рис. 1.7). Основой является специализация «оценка собственности»[7]. Без профессиональных знаний подходов и методов оценки имущества невозможно определить стоимость залога. Для правовой экспертизы обеспечения залоговик должен обладать специализированными юридическими знаниями. Невозможно грамотно провести оценку и экспертизу производственного комплекса, не разобравшись со спецификой технологического цикла на предприятии. Залоговик должен вникать в детали функциональных особенностей рассматриваемого им имущества. Поэтому наличие у залоговика технического образования является серьезным подспорьем в работе. Умение разговорить источник информации, «выудить» скрытую информацию о залоге, успешно провести переговоры с представителями залогодателя – все это, безусловно, требует навыков психолога. Совокупность вышеуказанных квалификаций и навыков позволит залоговику быть универсалом и работать в любом подразделении залоговой службы.
Рис. 1.7. Составляющие залоговой специальности
Конечно, внутренняя специализация в работе есть и у залоговиков. Есть оценщики – подразделение, ответственное за оценку обеспечения. Наиболее ценными кадрами из них являются специалисты-профессионалы, способные оценивать любые виды материальных и нематериальных активов. «Проблемщики» – специалисты, осуществляющие сопровождение работы по обращению взыскания и реализации предмета залога в случае непогашения кредитного продукта. Специалисты по взаимодействию с регистрационными органами (Росреестр, Ростехнадзор). «Мониторщики» – подразделение залоговой службы, ответственное за контроль залога по факту выдачи кредитного продукта. О работе последнего подразделения имеет смысл поговорить развернуто.
1.2. Мониторинг залогов. Залоговик не врач, но посмотрит обязательно
1.2.1. Осмотр залогового обеспечения и последующий мониторинг
Проверка не проведена. Собственник авто на больничном с переломом задней правой ноги.
Из акта мониторинга залогаДоговор залога подписан. Предмет залога передан на сопровождение залоговой службе банка. Начинается периодический «мониторинг» залога. Когда мне впервые был озвучен данный термин, то первой ассоциацией были ряды компьютеров, как на товарной бирже, и сидящие за ними аналитики. Представлял, что эти специалисты проводят исследования рынков и разбираются с трендами стоимости заложенного имущества. На практике оказалось одновременно проще и сложнее.
Суть мониторинга – в диагностике сохранности качественных и неизменности стоимостных характеристик заложенного имущества. Если речь идет про материальные виды залога, то есть движимое и недвижимое имущество, то мониторинг – это физические выезды на осмотр обеспечения, анализ определенного набора документов и подписание актов проверки. В случае нематериальных активов – все то же самое, только без выезда, и акты проверки односторонне визирует залоговая служба.
Развернутое определение технологии мониторинга обеспечения включает, помимо контроля качественных и стоимостных параметров предмета залога, количественный контроль, проверку правового статуса, условий хранения и содержания, а также соответствие условиям договора залога. Необходимость проведения мониторинга залогов законодательно закреплена в нижеперечисленных документах:
• Положение ЦБ РФ № 254-П от 26.03.2004, пункты 2.3, 5.4, 6.4 (переоценка залога и его ликвидность должны подтверждаться результатами мониторинга);
• Письмо Банка России № 26-Т от 23.03.2007, приложение 2, табл. 3;
• Постановление ВАС РФ № 58 от 23.07.2009, пункт 1.
В табл. 1.4 приведена классификация типов мониторинга, осуществляемых залоговой службой.
Табл. 1.4. Классификация типов мониторинга залога и их определение
Мы начнем разбирать практику мониторинга залогов с технологий первичного осмотра. И для того чтобы сразу прочувствовать специфику работы, приведу учебный кейс.
Вы прибываете на транспорте залогодателя на место хранения залога. Вашей задачей является проверка нескольких единиц оборудования. Это обеспечение вы проверяете в первый раз. В случае первичного мониторинга у вас в руках выписка со счета 01 «Основные средства» и справка об отсутствии обременений, в случае постмониторинга – договор залога с приложениями. Какое ваше первое действие в части проверки залога?
Отложите книгу. Проговорите то, что вы уже знаете о мониторинге залога и базовых принципах работы залоговика. Сформулируйте ответ. Если вы твердо усвоили второй базовый принцип залоговой работы (см. рис. 1.5), то я уверен, что ваш ответ корректен. Первым действием должна быть проверка адресных ориентиров места хранения залога. Вы должны убедиться, что прибыли на то самое предприятие, которое заявлено как залогодатель, и адрес проверки соответствует данным договора залога или справки об отсутствии обременений.
1.2.1.1. Технология первичного осмотра. Оборудование и технологические линии
Для целей проведения осмотра оборудования залоговой службой банка у залогодателя запрашиваются[8] следующие документы:
1. Выписка со счета 01 «Основные средства» или иного счета учета имущества (не предоставляется ПБОЮЛ, физическим лицом, ИП, юридическими лицами с особым режимом налогообложения).
2. Справка об отсутствии обременений (форма приведена в ).
3. Выписка из книги залогов (форма приказа о введении книги записи залогов и форма выписки из книги залогов приведены в ).
4. Документы основания местонахождения имущества.
5. Перечень имущества, предлагаемого к залогу, с указанием идентификационных признаков (документ может быть объединен со справкой об отсутствии обременений и выпиской со счета учета имущества).
В случае залога технологической линии оптимальным является наличие техпаспорта или иного документа, позволяющего определить состав линии.
По факту прибытия залоговика на место хранения оборудования проводится сверка фактических адресных ориентиров с адресом, указанным в документах на местонахождение имущества[9]. При отсутствии адресных табличек непосредственно на здании (территории) можно проверить адресные ориентиры ближайших зданий, а при отсутствии таковых узнать адрес местонахождения у незаинтересованных лиц. Залоговик должен убедиться, что будет проводить проверку имущества именно того юридического лица или ИП, которое заявлено как залогодатель. Наименование предприятия проверяется на любых доступных информационных носителях: вывески, спецодежда сотрудников, указатели, информационные доски. Выясняется наличие пожарной и физической охраны, качество условий содержания и хранения оборудования. Эти мероприятия универсальны при мониторинге любого вида обеспечения и в последующих разделах повторно приводиться не будут.
Следующий шаг в проверке оборудования, предложенного в залог, – сверка идентификационных признаков и подтверждение работоспособности. Идентификационные признаки оборудования: производитель, марка, год выпуска, заводской номер. Проверка данных признаков требуется для того, чтобы зафиксировать их в приложении к договору залога и обеспечить возможность обращения взыскания на залог. Если представители банка и судебный пристав не смогут при наложении ареста выделить конкретный станок по его индивидуализирующим признакам, то в обеспечительных мерах может быть отказано.
Индивидуализирующие признаки на шильде[10] сверяются посимвольно с данными, заявленными в перечне имущества к залогу. При отсутствии в перечне идентификационных признаков их необходимо выявить и зафиксировать. Типовая ошибка залоговика – сверять идентификационные признаки, не доступные для прямого визуального контроля, посредством озвучивания их представителю залогодателя. Номера на шильде должны называть вам, либо вы должны видеть их лично. Распространенной ситуацией является предъявление к осмотру оборудования, находящегося в упаковке (ящике). У залоговика должно быть четкое понимание, что если он провел осмотр ящика, то и в залог тоже идет ящик. Представитель залоговой службы обязан настоять на вскрытии упаковки и надлежащей идентификации залога либо зафиксировать в заключении отсутствие фактического осмотра предмета залога. При залоге сложносоставного оборудования в качестве идентификационных признаков фиксируются не только заводской номер на корпусе, но и заводские и серийные номера на отдельных составляющих (например, номера плат АТС[11] или IT-сервера).
Для проверки работоспособности оборудования может использоваться элементарный психологический прием. Вопрос о станке: «Часто ломается, да?» – заданный с сочувствующей интонацией в разговоре с рабочим, обслуживающим оборудование, позволяет узнать у первоисточника его истинное рабочее состояние. У меня не один раз бывали ситуации, когда после простого вопроса представителю залогодателя «в рабочем ли состоянии имущество?» выяснялось, что десятки единиц оборудования не эксплуатируются.
В моей практике был прецедент, характеризующий важность соблюдения технологий первичной проверки. Крупным московским деревообрабатывающим предприятием закладывалась технологическая линия по покрытию шпоном межкомнатных дверей. Линия импортная, стоимостью несколько сотен тысяч евро. Осмотр проходил идеально. Залогодатель, видимо, знал, что и как проверяет залоговик. Все заводские таблички на своих местах, идентификационные признаки читаемы и строго соответствуют заявленным. Представитель залогодателя был настолько любезен, что даже остановил работу линии. «Чтобы запах краски вам не мешал», – пояснил он. Это и смутило. Дальнейшая проверка выявила, что линия бракованная и залогодатель судится с производителем. Работу останавливали, чтобы я не увидел, что на финишном этапе есть неравномерная прокраска и рабочие докрашивают двери вручную.
Нервозность сотрудников залогодателя, уход от вопросов, замыкание контакта на одного представителя – «красные флаги» для залоговика. На рис. 1.8 приведен ситуационный анализ и описание действий залоговой службы при мониторинге оборудования.
1.2.1.2. Мониторинг товаров в обороте
Какой вид обеспечения проще всего оформить в залог? Преобладающим ответом кредитного подразделения банка будет «товары в обороте». Для залоговика ТМЦ – наиболее проблемный вид обеспечения. Анализ свободного остатка, последующий мониторинг и, не дай Бог, обращение взыскания при залоге ТМЦ – тотальные зоны риска.
Объединив международные стандарты бухгалтерского учета (IAS) и Гражданский кодекс (ГК РФ, часть I, ст. 357), можно дать такое определение.
Товар в обороте (ТМЦ – товарно-материальные ценности, inventory holdings) – вид имущества, классифицируемого по категориям: сырье (животные на выращивании и откорме), незавершенное производство (материалы, полуфабрикаты, товарные запасы), готовая продукция (товары для перепродажи, товары отгруженные).
При залоге товаров в обороте залогодатель не ограничен в действиях по продаже и закупке закладываемого имущества, а также в праве изменения состава и натуральной формы предмета залога. Однако общая стоимость ТМЦ не может снижаться относительно зафиксированной договором залога. В случае исполнения части обеспеченного залогом обязательства допускается, если иное не предусмотрено договором залога, уменьшение стоимости заложенных ТМЦ.
ТМЦ, если они не оформляются в форме заклада или твердого залога[12], остаются у залогодателя и не ограничиваются в обороте. С момента перехода в собственность хозяйственное ведение или оперативное управление третьего лица товары в обороте перестают быть предметом залога, а вновь приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения права собственности или хозяйственного ведения. Залогодержатель в случае нарушения условий залога ТМЦ вправе путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения.
При наличии признаков проблемности по кредитному продукту залогодатель может препятствовать проведению мониторинга залога. В этом случае необходимо документарно зафиксированное уведомление о требовании банка по мониторингу залога. Форма уведомления о проведении мониторинга приведена в .
Хозяйственная деятельность залогодателя может предполагать необходимость хранения товаров в обороте в нескольких точках. Оформляя договор залога таких товаров в обороте, следует указать все возможные места хранения с количеством ТМЦ в каждой точке. Рекомендуется внесение в договор залога условия о возможности межадресной замены товара.
Рис. 1.8. Ситуационный анализ мониторинга оборудования
Комментарии
1. Типичная схема мошенничества – замена шильдов на оборудовании в целях декларации его как более дорогостоящего. Для исключения подобного залоговик должен заранее изучить внешний вид и конструктивные особенности оборудования, осмотр которого предстоит. Непосредственно при осмотре следует соотносить год выпуска и степень внешнего износа, обращать внимание на не основные маркировки.
2. Неотделимые улучшения недвижимости, которые невозможно обособить и реализовать как самостоятельный объект, не являются оборудованием с точки зрения залога. Их рассмотрение целесообразно исключительно при одновременном залоге объекта недвижимости.
3. Анализируется возможность и стоимость демонтажа/перевозки оборудования. Потенциальные затраты на данные операции не должны превышать разумно допустимой величины от стоимости оборудования. В противном случае в экспертном заключении указывается соответствующий риск.
Документы, запрашиваемые залоговой службой банка у залогодателя, для контроля ТМЦ приведены в табл. 1.5.
Табл. 1.5. Перечень документов, запрашиваемых при контроле ТМЦ
Первый этап проверки ТМЦ при первичном мониторинге включает интервьюирование ответственных лиц и изучение системы складского учета. В целях обеспечения контроля банком над закладываемыми товарами в обороте проводится оценка системы складского учета (табл. 1.6).
Табл. 1.6. Оценка системы складского учета при первичном мониторинге ТМЦ
Изучение системы складского учета позволяет залоговику сформировать понимание следующего:
1. Где и как искать товар, который закладывается банку. Какие для этого требуются временные затраты. Полученный результат заносится в карту мониторинга и используется при построении логистики следующих проверок.
2. Есть ли на складе складской учет, позволяющий скорректировать данные бухгалтерского учета в ходе проверки.
Разобравшись с системой складского учета, приступаем к сверке заявленного объема ТМЦ и фактического количества товаров на складе. В руках держим складскую справку или перечень ТМЦ с указанными идентификационными признаками. Нужно принять решение о методе пересчета.
Наиболее часто используемый метод пересчета ТМЦ – «выборочный». Применение этого метода требует использования критериев выборки. Опытный начальник отдела мониторинга знает, как проверить, проводил его сотрудник пересчет товара или нет. Если залоговик не может внятно ответить, как он сформировал выборку при пересчете товаров, и подтвердить это отметками в складской справке, скорее всего, он вообще не считал ТМЦ либо ограничился проверкой двух-трех номенклатурных позиций.
Три варианта формирования выборки при пересчете ТМЦ таковы:
• Проверке подлежат все товарные позиции, суммарная стоимость[13] каждой из которых превышает 10 % от объема залога.
• Отбираются позиции, суммарная стоимость которых должна составлять не менее 50 % от стоимости залога.
• Пересчитываются группы товаров, объем которых превышает 10 % от общего количества ТМЦ.
При очередной проверке принцип формирования выборки может, а иногда и должен изменяться. Принципиальным моментом является самостоятельный отбор залоговиком номенклатурных позиций для формирования выборки. Недопустимо, если выборка формируется залогодателем и проверяется имущество, которое «сейчас удобно посмотреть». Такие проверки заканчиваются тем, что однажды выясняется, что всего прочего товара на складе нет и не было. В случае постмониторинга ТМЦ на крупных складских терминалах отбор номенклатурных позиций в режиме онлайн может быть невозможен. Например, требуется штабелер или вскрытие контейнеров. В этом случае накануне проверки залоговая служба запрашивает в электронном виде перечень ТМЦ, отмечает номенклатуру ТМЦ к проверке и направляет выборку залогодателю.
Краткая схема мониторинга ТМЦ Проверяем адрес местонахождения ТМЦ и наименование залогодателя -> Разбираемся с наличием пожарной и физической охраны -> Анализируем систему складского учета -> Соотносим V склада и V товара -> Определяем алгоритм пересчета ТМЦ -> Выбираем метод пересчета, формируем выборку, считаем
Выборка сформирована. Приступаем непосредственно к пересчету товара. Подходим к палете. Просим открыть самостоятельно отобранный ящик. В этот момент представители залогодателя могут выказывать жуткое недовольство необходимостью вскрытия упаковки. Залоговик должен уметь объяснить, что в его задачу входит пересчет и подтверждение количества ТМЦ. Поэтому, пока он своими глазами не увидит товар, подписать акт проверки не получится. Если кладовщик не уполномочен вскрывать упаковку, то требуется пригласить зав. складом. Ящик вскрыт. Продукция в ящике пересчитывается поштучно. Сверяются идентификационные признаки на продукции и на ящике. Идентификационные признаки ТМЦ: наименование, марка, артикул, ГОСТ, ТУ и т. д. Пересчитываем количество ящиков в одном ряду палеты и перемножаем на количество рядов в высоту. Полученное количество ящиков умножаем на количество единиц продукции в одном ящике. Записываем количество ТМЦ в одной палете. Считаем количество палет в номенклатуре и перемножаем полученные значения.
Когда товар складирован в палетах, считать его легко. Могут быть нетиповые случаи, и без знания технологии пересчета не обойтись. Для меня был открытием пересчет овощей на оптовой продуктовой базе. Представьте боксы по 15–20 т картошки или капусты. Как будете проверять количество? В таких случаях излишни самоуверенность и принятие ответственности по принципу «прикину на глазок». Необходимо выяснить у представителя залогодателя алгоритм подсчета имущества. Требуются ли для этого инструменты? Как документально фиксируются результаты пересчета? Полученную информацию необходимо сверить с данными публичных источников.
Схемы мошенничества при залоге ТМЦ состоят в сокрытии реальной правопринадлежности товара либо подлоге его количества. Случаи перевода на третье юридическое лицо или вывоза ТМЦ при попытке банка обратить взыскание также, к сожалению, являются типичными.
Приведу примеры возможных форм мошенничества и набор простых действий залоговой службы, которые обезопасят банк (рис. 1.9).
Рис. 1.9. Алгоритм пересчета ТМЦ
1. – «Пустые ящики в палетах». Декларируемый товар может отсутствовать, либо упаковка может содержать пустую тару. Залоговик должен лично убеждаться в наличии предмета залога. Требуем открыть случайный ящик. Ящик указываем сами. При наличии возможности взвешиваем палету. Предельная грузоподъемность европалеты (клеймо EUR, размер 800 x 1200 x 145 мм) до 1500 кг. Грузоподъемность сертифицированного финподдона (клеймо FIN, размер 1000 x 1200 x 145 мм) до 2500 кг. Эти данные удобно использовать для экспресс-анализа количества ТМЦ. Так, при декларации залогодателем на складе 60 т ТМЦ в 20 европалетах без пересчета понятна попытка ввода банка в заблуждение[14].
2. – «Пустая в центре палета». Просим вытащить несколько ящиков и смотрим, заполнена ли палета. Как вариант, берем лестницу и сверху смотрим, что в центре палеты. Если палеты стоят плотными рядами или в боксах, то придется взобраться на палеты и посмотреть, нет ли пустот или неполных палет.
3. – «Имущество третьих лиц».
А. – «Внимание на детали» – при проведении проверки обращаем внимание на маркеры на ящиках/палетах, сопроводительные документы/бирки, ярлыки на стеллажах. В случае выявления наименований юридических лиц, отличных от залогодателя (грузополучатель, покупатель и т. д.), необходимо зафиксировать данную информацию и запросить объяснения от представителя залогодателя.
Б. – «Обратная связь от сотрудников» – постоянно интервьюируем лиц, присутствующих при проверке: «Это имущество у вас на комиссии?», «Какая организация – собственник этого товара?», «Я правильно понял, что начиная отсюда имущество не ваше?»
В. – «Актуализация права собственности» – проверка права собственности на ТМЦ должна осуществляться не только на этапе выдачи кредитного продукта, но и в последующем на выборочной периодической основе.
Г. – «Скрытый покупатель» – свяжитесь по публичным телефонам с залогодателем либо направьте под видом покупателя сотрудника залоговой службы. Цель – узнать, кем продается ТМЦ, а также реквизиты реального «продавца», то есть собственника.
4. – «Количество имущества». Перед тем как приступать к проверке, соотнесите объем склада и объем, который должно занимать имущество, исходя из данных складской справки.
5. – «Красные флаги». На основании статистики «проблемных кредитов» с обеспечением ТМЦ можно дополнительно обозначить «красные флаги» для залоговика:
– безвозмездный договор хранения ТМЦ;
– документ основания местонахождения ТМЦ – договор субаренды;
– договор аренды на местонахождение ТМЦ заключен на неопределенный срок.
Выявление этих факторов не означает автоматического отнесения залогодателя к недобросовестным, но следует внимательнее отнестись к предоставленным документам и к проверке имущества на складе.
1.2.1.3. Содержание мониторинга автомобилей и самоходных машин
На первый взгляд, процедура мониторинга транспортных средства не вызывает затруднений. В целом это и вправду так. Запрашивается типовой набор документов.
1. Копии ПТС/ПСМ[15] и перечень имущества к залогу (первичный мониторинг) либо приложение к договору залога (постмониторинг).
2. Выписка из перечня основных средств или иного счета учета имущества (за подписью единоличного исполнительного органа залогодателя или уполномоченного им лица, скрепленной печатью организации).
3. Cправка об отсутствии обременений и выписка из книги записи залогов.
4. Копии документов, подтверждающих основание местонахождения предмета залога (первичный мониторинг), и пролонгированные документы основания местонахождения, в том числе документы, подтверждающие оплату (постмониторинг).
В ходе мониторинга задача залоговика – убедиться в наличии транспортного средства и его исправности, для этого делаем следующее:
• Попозиционно сверяем перечень и фактическое наличие транспортных средств.
• Сверяем заявленные данные (наименование, марка, государственный номер, VIN-номер[16], год выпуска) с фактическими идентификационными признаками и информацией в ПТС/ПСМ.
• Убеждаемся в работоспособности. Просим завести мотор, проехать пару метров.
• Фиксируем показатели пробега или наработки моточасов (первичный мониторинг).
Самоходные машины – горная техника Анализируем возможность демонтажа, транспортировки и монтажа в другом месте
Например: роторный экскаватор ЭРШРД-5250 – для перевозки (если удастся разобрать) потребуется железнодорожный состав.
За очевидной простотой процедуры проверки скрываются детали, знание которых приходит с опытом.
1. – «Навесное оборудование». В качестве примера можно привести первичный осмотр комбайна или автокрана. Необходимо выяснить, отражено ли в ПСМ все навесное оборудование. Если оно не входит в стандартную комплектацию и числится на балансе предприятия отдельной строкой, необходимо заключение договора залога оборудования. В противном случае в залоге может оказаться только базовое шасси.
2. – «Прицепы и полуприцепы». Помним, что на прицепы должен быть отдельный ПТС и государственный номер. Проверка прицепа аналогична транспортному средству.
3. – «Машина в рейсе». Запрашивается копия путевого листа или выписка из журнала машин, допущенных к рейсу. В путевом листе проверяются: дата и наименование компании, марка машины и госномер, место отправки и данные по пробегу. Путевой лист должен быть подписан уполномоченными лицами залогодателя, проставлена печать организации и отметка о допуске авто к рейсу. Непредоставление заложенного транспорта к физическому осмотру более двух проверок подряд чаще всего означает, что техника неисправна либо продана.
4. – «Проверка автоколонны». Особенность этого мониторинга – в большом количестве транспортных средств и сложности единовременного осмотра всех единиц техники. Пошаговая технология проверки:
а) – ранним утром, до выхода транспорта, занимаем пост на проходной автобазы;
б) – под «радостные», «полные поддержки» крики водителей фиксируем в выписке со счета 01 «основные средства» / перечне имущества к залогу (первичный мониторинг) / приложении к договору залога (постмониторинг) все авто, выезжающие в рейс. Проверку работоспособности не проводим, так как неисправную технику не выпустят с базы;
в) – проверка проводится по госномерам, при возможности выборочно сверяются VIN-номера;
г) – направляемся в ремонтный цех и исключаем все машины, предлагаемые к залогу и находящиеся в этом цехе. После того как техника будет исправна, банк может вернуться к вопросу рассмотрения ее в качестве залога.
1.2.1.4. Мониторинг зданий, сооружений и земельных участков. Мониторинг зданий и сооружений
Мониторинг зданий и сооружений может проводиться в документарной форме (табл. 1.7), на основе анализа выписок из ЕГРП[17] либо посредством физических проверок (табл. 1.8). Набор документов, запрашиваемый залоговой службой у залогодателя при первичном мониторинге/постмониторинге зданий и сооружений, таков:
1. Выписка из ЕГРП на здание и земельный участок, на котором оно расположено.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (пункты 2–5 запрашиваются в виде заверенных копий).
3. Кадастровый паспорт на здание (технический паспорт БТИ либо экспликация и поэтажный план).
4. Кадастровый план земельного участка.
5. Договоры аренды (при сдаче объекта или его части в аренду третьим лица).
Табл. 1.7. Документарный мониторинг зданий и сооружений[18]
Табл. 1.8. Физический мониторинг зданий и сооружений
Практика формирования электронного залогового досье предполагает наличие фотографии залога, выполненных в ходе мониторинга. Здания, помещения и сооружения фотографируют исходя из следующих принципов:
1. Нужны ракурсы, позволяющие оценить объем, то есть фото выполняют с угла здания или помещения.
2. Фотографируют адресные ориентиры (при отсутствии на объекте – снимаем соседние здания).
3. Фото прилегающей территории и подъездных путей (инфраструктуры).
4. Инфраструктурное оборудование здания, наличие пожарной и физической охраны.
При первичном осмотре здания важен его коммерческий потенциал: «якорные» арендаторы, соотношение арендуемых и невостребованных площадей, профиль объекта и т. д.
Мониторинг земельных участков
«Земля она и есть земля, и нечего там осматривать» – с такой позицией сталкивались многие опытные залоговики, настаивающие на первичном осмотре земельного участка при рассмотрении кредитной заявки. И вправду, что интересного можно увидеть при визуальном осмотре земельного участка? В моей практике на территории предлагаемых в залог участков выявлялись: здания и сооружения, не принадлежащие залогодателю, незаконно организованные свалки, песчаные карьеры, пруды, линии магистральных газопроводов и электропередач. В залог предлагали заведомый неликвид: полоску шириной в десяток метров и длиной в несколько километров; земли, граничащие с кладбищем; участки, декларируемые под торговую застройку и при этом отсеченные впереди лежащим участком от федеральной трассы. Продолжать этот ряд можно долго, но общее резюме – первичный и последующий мониторинг земельных участков обязателен.
Сопоставление границ закладываемого земельного участка, приведенных в кадастровом плане, и данных, определяемых при визуальном осмотре, осуществляется с помощью публичной кадастровой карты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр – http://maps.rosreestr.ru/portalonline). В качестве вспомогательного инструментария используются спутниковые карты http://maps.yandex.ru и http://maps.google.ru. Для определения координат земельного участка и фиксации результатов визуального осмотра можно использовать фотоаппараты со встроенным модулем GPS[19]. При фотосъемке данные о координатах предмета залога автоматически записываются на съемный носитель и могут использоваться залоговой службой.
Документарный мониторинг земли аналогичен принципам, изложенным в табл. 1.7. В случае выявления[20] на земельном участке площадей, обремененных сервитутами, эти площади вычитаются из общей площади участка при расчете его стоимости. В практике бывали случаи, когда после исключения сервитутов свободная площадь земли оказывалась близкой к нулю.
Отмечу, что технология документарного мониторинга недвижимости не является исключительной. В табл. 1.9 представлены виды залогов, документарная форма мониторинга которых является повсеместной практикой залоговых служб.
Табл. 1.9. Виды обеспечения, подлежащего документарному мониторингу
1.2.2. Общие принципы мониторинга. Техника интервьюирования при проверке залога и подписании актов мониторинга
Вышеприведенный анализ мониторинга основных типов залога не охватывал единых принципов мониторинга. В данном разделе эта нехватка информации восполняется.
1.-Физическая и пожарная охрана. Запрос у заемщика документов по физической/пожарной охране местонахождения предмета залога зачастую вызывает недоумение бизнес-подразделений и самого клиента. Справедливо полагать, что если залоговая служба провела мониторинг и зафиксировала наличие средств защиты, то прочие действия излишни. Но, как говорят залоговики, «залоговый случай – наш друг». В данном случае другом является страховой случай. Во избежание отказа страховой компании в выплате страхового возмещения рекомендуется формирование доказательной базы, подтверждающей наличие защиты залога. Запрашиваются и приобщаются к кредитному досье:
– договор на охрану с ЧОП. В случае охраны собственными силами залогодателя: выписка из штатного расписания или приказ о вступлении в должность охранников;
– договор с пожарной частью или договор на обслуживание пожарной сигнализации.
2.-Территории с особым пропускным режимом. Обеспечение надлежащего контроля со стороны банка над предметом залога складывается из нескольких составляющих:
– наличие идентификационных признаков;
– обособляемость обеспечения от имущества третьих лиц;
– беспрепятственный доступ к местонахождению залога.
Последний пункт – один из универсальных критериев при оценке целесообразности оформления имущества в залог. Рассмотрению подлежит экономическая оправданность и физическая возможность мониторинга. Экономически разумным считается расстояние до 200 км от точки присутствия банка до местонахождения залога. Проработке подлежит необходимость оформления на сотрудников залоговой службы пропусков, доверенностей и т. д. при местонахождении залога:
– на территории спецпредприятий;
– в зоне таможенного терминала, морского или речного порта.
Срок действия выдаваемых разрешений должен превышать срок испрашиваемого кредитного продукта. При местонахождении обеспечения, например в зонах «закрытых» городов и военных объектов, залоговой службой настоятельно не рекомендуется оформление имущества в залог. В моей практике был прецедент, когда управляющий филиалом искренне не понимал, почему принято отрицательное решение по залогу оборудования, производящего кирпич, находящегося на территории ФСИН.
3.-Особые условия хранения. Имущество, требующее соблюдения особых условий хранения (холодильники, камеры газации и т. д.), например продукты питания глубокой или легкой заморозки, принимается в залог при условии дополнительного страхования рисков, связанных с гибелью, повреждением или утратой имущества, требующего соблюдения температурного режима при хранении.
Общие правила AntiFraud 1. Проводя проверку залога, не следуйте предлагаемой залогодателем схеме действий. Меняйте алгоритм.
2. Проверьте реальность адресных ориентиров по прибытии на место проверки залога.
3. Подтвердите полномочия лиц, подписывающих акт проверки.
4.-Отсутствие идентификационных признаков. Что делать, если идентификационные признаки на имуществе отсутствуют? Правильный ответ – не брать в залог. В случае частичной идентификации или наличия недостаточного количества родовых признаков возможны следующие варианты:
А. Нанесение знаков банка, свидетельствующих о залоге. В качестве знаков используются:
– таблички с реквизитами банка и надписью «имущество в залоге», напечатанные типографским способом на самоклеящейся основе. Маркировка подходит для имущества, находящегося не в агрессивной среде;
– клейма, выполняемые методом вдавливания на быстросохнущей пасте, с необходимой информацией об обременении. Подходит для маркировки залога, работающего в агрессивной среде.
Б. Самостоятельное изготовление залогодателем шильдов на основе данных техпаспортов. Шильд изготавливается из металлического легкосплавного материала и крепится холодной сваркой.
В. Присвоение залогодателем «условных номеров». Оригинал приказа о присвоении «условных номеров» передается в банк.
Безусловно, любые идентификационные знаки залогодатель может уничтожить. В конечном счете имущество можно демонтировать и перевезти. Универсального метода, позволяющего железобетонно гарантировать обращение взыскания, нет. Вместе с тем использование указанных методов вкупе с фотофиксацией и актами мониторинга позволяет сформировать надлежащую доказательную базу для судебного разбирательства.
Процедура мониторинга залога включает постоянный сбор информации о залогодателе и об обеспечении путем интервьюирования лиц, присутствующих при проверке. Приведу практические кейсы, которыми может пользоваться залоговик.
1. – «Ловлю на слове».
Задача – выявить повторный залог в других банках. Используя нижеуказанные фразы, провоцируем представителя залогодателя на раскрытие информации.
Примеры:
• Кроме нас, вас, наверное, никто так не мучает при проверках, да?
• Вы, наверное, уже от нас устали. Представляете, вас кто-то еще, кроме нас, так будет проверять.
• Другие банки, наверное, при проверке ничего не смотрят, только мы. Да?
В случае если по выписке из книги залогов есть другие залогодержатели, после данных фраз уточняем, что за банки проверяют имущество.
2.-Know your client (KYC).
Проводя проверку залога, обращаем внимание на «деловую активность» в компании: есть ли товарооборот, работает ли производство, получают ли зарплату сотрудники. Как общаются с вами сотрудники залогодателя – нет ли апатии, равнодушия (это может быть признаком негативных событий в компании).
Примеры:
• Как ваши дела, как трудитесь? (вопрос представителю залогодателя непосредственно во время осмотра залога).
• Как дела в компании? Зарплату платят? (в неформальном разговоре).
• Какой товар покупают чаще, что не продается? (при осмотре ТМЦ).
3.-Внимание на детали.
– Разберитесь с особенностями. Вопросы представителям залогодателя:
1) – как вы проводите пересчет и учет имущества на складе/площадке?
2) – пересчитайте имущество при мне, пожалуйста;
3) – есть ли у вас журнал прихода-расхода товара (книга складского учета), ежедневный съем товарных остатков?
– Документы на столе.
Во время посещения офиса залогодателя обращайте внимание на то, какие документы подготавливают сотрудники, что на экранах компьютеров.
В бухгалтерии залогодателя обратите внимание на корешки папок с названиями других банков – так можно выявить повторный залог.
1.2.3. Организация системы контроля обеспечения в банке
Платформой для организации работ по мониторингу залогов являются данные кредитного портфеля. Это свод информации, генерируемой на основе кредитного досье. Включает сведения о заемщике, условиях кредитного продукта, движении денежных средств по счету. В целях полноты описания начнем с неавтоматизированного портфеля. В этом случае база кредитного портфеля ведется кредитным подразделением в Excel или Access. Задача залоговой службы – организовать ежемесячную передачу данных кредитного портфеля для формирования залогового портфеля.
Структурирование залогового портфеля
Полученная залоговым подразделением база по кредитному портфелю дополняется сведениями по залогу. Возможная форма залогового портфеля при ведении его в неавтоматизированном режиме указана в . Нормативные документы залоговой службы на этой стадии должны содержать:
• описание технологии мониторинга в зависимости от типа обеспечения;
• перечни документов, предоставляемых залогодателем для целей мониторинга залога, с указанием формы заверения;
• пошаговое описание действий подразделений банка при негативных сценариях мониторинга (отказ залогодателя от подписи, недостача, изменение местонахождения и т. д.);
• формы актов мониторинга и требования к документам, предоставляемым при мониторинге (справка об отсутствии обременений, складская справка, выписка из книги залогов).
Информация для залогового портфеля базируется на залоговом досье. Есть практика ведения залогового досье исключительно залоговой службой. В ряде банков в целях уменьшения центров ответственности залоговое и кредитное досье объединяются и ведутся кредитным блоком. Для обеспечения скорости обработки заявок залоговой службой параллельно организуется электронное залоговое досье. Состав документов, формирующих залоговое досье, приведен в . Машинную обработку документов для электронного залогового досье организуют на поточной основе. Предусматривают возможность индексации/маркировки разделов досье, что позволяет автоматически распределять сканируемые документы по заданным блокам[21].
В нормативных документах утверждается периодичность физического и документарного мониторинга, а также формат представления графика проверок и отчета об их выполнении. Периодичность проверок базируется на требовании Положения № 254-П ЦБ РФ о ежеквартальной переоценке залога. Типовая периодичность мониторинга залогов представлена в табл. 1.10. В залоговый портфель вводятся триггеры: вид программы кредитования «Корп»/«МиСБ»[22], «периодичность мониторинга», «дата последней проверки». Это позволяет формировать выборки для составления графика ежемесячных проверок. Форма графика мониторинга и отчета о его выполнении представлена в . Триггер «филиал» позволяет делать выборку данных по региональным точкам присутствия банка. Консолидированные результаты ежемесячного мониторинга в форме служебной записки выносятся на кредитный комитет или уполномоченное лицо банка.
Табл. 1.10. Периодичность мониторинга залогов
Далее залоговой службой формируется реестр контактов залогодателей, формат представления приведен в . Контактная информация для реестра запрашивается у клиентского/кредитного подразделения. Для удобства поиска ответственного за заемщика клиентского менеджера используется триггер «Корп.»/«МиСБ».
Автоматизация залогового портфеля на примере программного комплекса АБС ЦФТ-Банк
Следующим этапом развития системы контроля залогов в банке является автоматизация залогового портфеля. В моей работе использовалась АБС ЦФТ-Банк[23], поэтому дальнейшее описание приведено на основе практики работы с данным программным обеспечением.
Данные кредитного и залогового портфеля переводятся бэк-офисом в АБС ЦФТ-Банк. Залоговая служба должна сформировать техническое задание для IT-подразделения банка в целях настройки представления залогового портфеля. Возможный формат представления залогового портфеля в АБС ЦФТ-Банк приведен в . Основная ценность автоматизации залогового портфеля – в возможности выгрузки информационных блоков по заданным триггерам (табл. 1.11) и одновременного ведения массивов данных по всем точкам присутствия банка.
Табл. 1.11. Триггеры залогового портфеля, используемые для выгрузки информации
Дальнейшая адаптация АБС ЦФТ-Банк активирует эвентуальность выгрузки формы акта мониторинга с частично заполненными полями (заемщик/залогодатель, реквизиты кредитного/залогового договора, залоговая стоимость обеспечения, величина залогового дисконта). Введение триггера «результаты мониторинга» представляет возможность вести базу выявленных замечаний, истории решений кредитных комитетов и мероприятий по устранению выявленных замечаний.
Автоматизированный залоговый портфель закрывает такую проблемную зону, как централизованная отчетность о результатах мониторинга в региональной сети. Отсутствует необходимость задействования специалистов в каждой точке присутствия банка для формирования отчетности. Свод отчетности готовится одним специалистом в головном офисе. При наличии негативных результатов мониторинга (используется триггер «результаты мониторинга») у региональных залоговых служб запрашивается информация о мероприятиях по устранению замечаний. Пример формы ежемесячного доклада залогового подразделения на кредитном комитете приведен в . Приведенная форма не является константой. Варианты дополнительной статистической информации:
• структура залогового портфеля по видам обеспечения в разрезе головного офиса и региональной сети;
• обеспеченность портфеля страховым покрытием;
• тренды изменения показателей залогового портфеля.
Оперативная работа
Мой опыт работы по кураторству отделов мониторинга залогов сформировал стойкое убеждение, что никакая автоматизация залогового портфеля не позволит организовать качественный контроль обеспечения без навыков «работы в полях». Поэтому я задался целью систематизировать менеджерские приемы, которые позволяют руководителю направления мониторинга залогов быть успешным в своей работе.
1. Планирование и распределение проверок.
График проверок залогов распределяется на каждого сотрудника подразделения мониторинга. Сотруднику определяется объем проверок на месяц. Месячный график дробится на еженедельный. При этом соблюдаются следующие принципы планирования проверок:
А. Даты проведения проверок в течение недели определяются сотрудниками в начале недели путем обзвона залогодателей.
Б. Проверка ТМЦ планируется на конец квартала для корреляции со сроком выпуска бухгалтерской отчетности и возможностью сверки результатов мониторинга с отчетностью.
В. Исходя из временных затрат проводится градирование сложных и простых проверок. Сложные залоги проверяются в начале месяца для наличия временного лага по сбору документов и доработке актов.
Г. Еженедельно проводится актуализация статуса задач сотрудников и при необходимости их корректировка.
2. Логистика.
Транспорт. Обеспечение сотрудников отдела мониторинга транспортом – одна из первостепенных задач при организации системы контроля залогов. Наиболее результативно показала себя такая комбинация:
– Использование на возмездной основе автотранспорта сотрудников. С сотрудником заключается договор об использовании личного автомобиля в служебных целях. Компенсации подлежит амортизация машины и затраты на бензин. Для удобства расчетов амортизационная составляющая рассчитывается в зависимости от мощности двигателя, а затраты на бензин компенсируются на основании кассовых чеков, подтвержденных записями в журнале выездов.
– Общественный транспорт. Сотрудник самостоятельно добирается до узловой точки. Далее на транспорте, предоставляемом залогодателем.
– Машина с водителем, предоставляемая банком.
Картирование. Проводится территориальное зонирование месторасположения залогодателей и нанесение их месторасположения на карту (рис. 1.10). По результатам каждой проверки залога в реестр контактов заносятся отметки о временных затратах и особенностях проверки. В дальнейшем сотрудники планируют дневные маршруты передвижения с учетом месторасположения залогодателей и временных затрат на проверку.
Рис. 1.10. Пример зонирования месторасположения залога
Сегментация проверок. В начале месяца из залогового портфеля выгружаются договоры залогов, по которым потребуется документарная проверка обеспечения. По данным проверкам направляются централизованные заявки на предоставление выписок из ЕГРП, ЕГРЮЛ и т. д. Также выгружаются все договоры залога, проверки обеспечения по которым планируются за счет сюрвейерских компаний или региональных представительств банка.
3. Элементы контроля и мотивации.
Пирамидка. Гениальность организации системы труда на советских предприятиях была в том числе в нематериальной мотивации трудящихся. Ничего нового пока не изобретено. Поэтому наш метод, названный «пирамидка», оригинальностью не блещет, но работает эффективно. Суть проста. В конце недели подсчитывается число выполненных сотрудниками проверок и подписанных актов мониторинга. Результат отражается в виде пирамидки. На вершине отображается лучший сотрудник и его показатели работы, а худший – внизу. Естественно, применяя такой метод, не следует забывать про приоритетность качества работы.
Daily check. В случаях когда квалификация сотрудников низка и требуется директивный стиль управления, используется краткий отчет сотрудников о работе за день. Это картина дня, отражающая выполненные сотрудником задачи и их хронометраж. Инструмент позволяет провести оценку эффективности отдельно взятого сотрудника. По факту овладения сотрудниками необходимой квалификацией потребность в данном инструменте отпадает.
4. Оптимизация затрат ресурсов.
Памятка залогодателю. Зачастую залогодатель невнимательно знакомится с договором залога. В подобных случаях звонок залоговой службы о предстоящей проверке обеспечения вызывает удивление и дискомфорт из-за необходимости подготовки документов. Возможным решением является памятка для залогодателя, форма которой приведена в . В памятке указывается периодичность предстоящих проверок залога, запрашиваемый пакет документов и контакты сотрудников банка.
Потоковая работа. Рост кредитного портфеля влечет увеличение массива залогов, подлежащих контролю. Сохранить степень контроля можно за счет увеличения ресурсов, обслуживающих систему, либо за счет введения ограничивающих условий. Например, введения зависимости периодичности проверок залога от финансовых показателей заемщика и его платежной дисциплины.
Передача в проблемные активы. Возможность залоговой службы самостоятельно инициировать вопрос о передаче кредита в проблемные активы позволяет стимулировать устранение клиентским блоком / залогодателем замечаний, выявленных в ходе мониторинга залогов.
На этом мной завершается часть, посвященная технологиям мониторинга залогов. Перед тем как перейти к оценке и анализу типовых видов обеспечения, разберем учебный кейс.
1.3. «Соль минор» в оценке залогов
1.3.1. Виды стоимостей и их анализ. Вариативность условий формирования идеи цены
Оперируя в повседневной жизни понятием «стоимость», мы не задумываемся, о каком ее виде идет речь. Между тем в подавляющем большинстве случаев это конкретный вид – «рыночная стоимость». Именно рыночную стоимость определяет залоговик[24], оценивая имущество для целей залога.
Согласно приказу Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» под рыночной стоимостью[25] понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Помимо рыночной стоимости залоговик в своей работе сталкивается со справедливой и залоговой стоимостью. Имеет смысл разобрать эти виды стоимости.
Справедливая стоимость
Согласно Положению ЦБ РФ № 254-П под «справедливой стоимостью залога» понимается такая его «цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, представленного в залог, имея полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней». Основным отличием от рыночной стоимости является ограничение срока реализации имущества до 180 дней. В банковской практике это отличие учитывается дисконтом от рыночной стоимости, например минус 5 %, либо игнорируется и справедливая стоимость приравнивается к рыночной.
Залоговая стоимость
Залоговая стоимость – это рыночная стоимость, пониженная на залоговый дисконт банка. Дисконтирование рыночной стоимости призвано учесть возможные затраты банка на обращение взыскания и реализацию имущества, а также его прогнозную стоимость. Модель формирования залогового дисконта может основываться на зависимости от вида обеспечения (фиксированные дисконты) или быть расчетной вариативной величиной. Во втором случае учитывается набор переменных факторов:
• риски обеспечения;
• затраты на фондирование;
• потери стоимости по причине износа, ухудшения ликвидности;
• затраты на хранение и реализацию залога.
Источники информации, используемые для формирования стоимости, также разнообразны: договоры купли-продажи, бухгалтерская отчетность, грузовые таможенные декларации, прайс-листы. Попробуем разобрать, какие источники информации для расчета рыночной стоимости может использовать залоговая служба, а какие обладают дефектами.
Договор купли-продажи (в том числе платежные и сопроводительные документы)
Казалось бы, что может быть прозрачнее стоимости, указанной в договоре купли-продажи? Две стороны договорились об идее цены и закрепили свою договоренность юридически правомерным способом. Переписываешь стоимость из договора купли-продажи, вот и вся оценка. Однако кажущееся очевидным на поверку таковым не является. В наших реалиях никто не отменял возможную коррупционную составляющую или «оптимизацию» налогообложения. Стороны могли заключить «договор под условием», то есть указанная стоимость является следствием какого-то обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (ст. № 157 ГК РФ). Наконец, стороны не обязаны заключать договор именно по «рыночной стоимости».
Бухгалтерская отчетность. Первоначальная балансовая и остаточная стоимости
Предоставляя выписку со счета учета имущества на балансе предприятия, залогодатель указывает в ней балансовую стоимость. Балансовая стоимость – стоимость, по которой актив учитывается на балансе. Разумно предположить, что данная стоимость может быть ориентиром при определении рыночной стоимости имущества. Проблема в том, что балансовая стоимость формируется на основе первичных документов. В первую очередь это договоры купли-продажи. Возможные дефекты стоимости, указанной в договоре купли-продажи, мы уже разобрали.
Кроме того, с течением времени формируется остаточная стоимость, то есть балансовая стоимость за вычетом амортизационных отчислений. Так балансодержатель учитывает износ имущества. Но износ и амортизация – совершенно разные понятия, которые не равны. Величина амортизационных отчислений регулируется ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и Налоговым кодексом РФ. Суммарный износ[26], то есть реальная потеря стоимости, формируется тремя составляющими: физическим, функциональным и экономическим износом. При сроке постановки имущества на баланс предприятия более 3 (трех) лет инфляционная составляющая и возможность переоценки актива не позволяют ожидать соответствия балансовой и рыночной стоимости.
Грузовая таможенная декларация (ГТД[27])
Учитывая нежелание собственника товара платить повышенные сборы и задачу таможенной службы обеспечить уплату пошлин с реальной стоимости товаров, можно предположить, что декларируемая в ГТД стоимость близка к рыночной. Если отбросить возможные случаи искажения стоимости по причине коррупционной составляющей и мошенничества, то ГТД как источник информации может применяться залоговой службой. Однако, используя ГТД, следует учитывать, что таможенная стоимость может включать: вознаграждение посредникам, расходы на тару/упаковку/страхование, транспортные расходы, лицензионные платежи[28].
Приведенные источники информации о рыночной стоимости имущества могут использоваться залоговой службой с учетом вышеупомянутых ограничений. Наиболее корректным источником информации являются «внешние источники информации», то есть публичные оферты в средствах массовой информации. Возможность онлайн-котировки и коррекции стоимости исходя из всего пула оферт позволяет утверждать: в этом случае формируемая стоимость будет рыночной. При этом следует учитывать условия формирования стоимости.
Условия поставки
При проведении оценки имущества на локальном рынке, необходимо понимание условий формирования цен, озвучиваемых участниками рынка. Это может быть цена на условиях самовывоза с территории завода-производителя вне границ РФ, или цена с учетом всех сборов и платежей на границе РФ, или цена имущества на площадке локального участника рынка с учетом доставки до конечного потребителя. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи в части условий поставки имущества на международном уровне зафиксированы в Инкотермс 2010 (Incoterms 2010[29]). Это международные правила, признанные правительственными органами как толкование наиболее применимых в международной торговле терминов. Знание основных терминов Инкотермс 2010 позволит залоговику разговаривать с участниками рынка на одном уровне.
Система цен
Зависимость стоимости от количества единиц имущества интерпретируется участниками рынка в системе оптовых и розничных цен. Идея цены имущества, которую озвучивает участник рынка, должна быть проанализирована на предмет того, оптовая это цена или розничная. В случае обращения банком взыскания на залог затраты на продажу имущества отдельными экземплярами и единым лотом будут различны. Поэтому залоговик должен учитывать зависимость стоимости единичного экземпляра от количества единиц имущества в номенклатурной позиции.
При интервьюировании источника информации также прорабатывается вопрос о наличии системы скидок. В случае выявления влияния принятой на рынке системы скидок на объект оценки, данная зависимость также должна быть учтена при расчете стоимости.
Составляющие стоимости
Цена, обозначаемая участниками рынка или указанная в договоре купли-продажи, может включать не только цену объекта предполагаемой сделки, но и цену дополнительных услуг, например послегарантийное обслуживание, страховку, обучение персонала, ремонт, дополнительные детали и т. д. Поэтому в документе основания права собственности на предмет залога изучается не только стоимость, но и состав имущества и услуг, приведенный в спецификации к договору. При обращении взыскания банк не сможет продать сервисную составляющую, следовательно, не будет учитывать ее в стоимости залога.
Комплектация машин, оборудования, судов различается даже в пределах одной серии. Собственник может самостоятельно модернизировать технику. Эти улучшения не фиксируются в технической документации, документах основания права и в договоре залога. Банк при оценке подобного залога будет исходить из базовой комплектации.
1.3.2. Залоговик vs.[30] независимый оценщик
Переходя к технологии оценки залогового обеспечения, мы должны обсудить разницу в работе и задачах независимого оценщика и залоговика. Для развенчания стереотипов сразу обозначу, что подавляющее большинство залоговиков – бывшие независимые оценщики или как минимум люди с высшим образованием в области оценки.
Основная разница в конечном продукте. Работа независимого оценщика заканчивается по факту определения стоимости и подготовки отчета об оценке, в то время как цикл работ с залогом оканчивается при погашении кредитного продукта. Для залоговика важно, чтобы дельта в стоимости залога при первичной оценке и в случае его вынужденной продажи была минимальной, так подтверждается компетентность залоговика.
Срок подготовки залоговиком заключения об оценке залога составляет 2–4 рабочих дня. Это банковский конвейер, и нет разницы, готовит залоговик заключение об оценке нескольких единиц оборудования или газоперерабатывающего завода. В своем заключении залоговик, кроме расчета стоимости, должен привести правовой анализ залога, определить сопутствующие риски и ликвидность обеспечения. Подобных заключений залоговик готовит 3–6 за неделю. Модель работы банка с собственной залоговой службой экономически более выгодна, нежели передача оценки залога на аутсорсинг. Независимые оценщики привлекаются банками для оценки массовых и типовых видов залога (ипотека), в случае потенциальных споров с залогодателем (оценка бизнеса, оценка проблемных активов) или в случаях, когда независимая оценка обязательна в силу закона[31].
Исходя из ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
– при национализации имущества;
– при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
– при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
– при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
– при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы».
Кроме того, согласно ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ при ипотеке имущественного комплекса предприятия требуется «заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию». В этом случае также возможно привлечение аудитором независимого оценщика для оценки имущественного комплекса.
Подходы и методы оценки залогов, используемые залоговиками, основываются на законодательстве РФ в области оценочной деятельности[32]. В то же время залоговик, в отличие от оценщика, не обязан проводить оценку залога строго в рамках, определенных законом. Согласно Приказу Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)”» от 20.07.2007 № 256 при оценке имущества используются три похода: доходный, сравнительный, затратный.
Доходный подход – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки». Здесь ключевой термин – «ожидаемых», то есть предполагаемых, прогнозируемых. Вероятностная составляющая при оценке залога должна быть сведена к минимуму. При типовых экономических условиях банк не заинтересован в извлечении дохода из предмета залога в случае обращения на него взыскания, так как для него это не профильный бизнес. Поэтому доходный подход используется залоговой службой как вспомогательный.
Нецелесообразно применение доходного подхода при оценке простых видов обеспечения: транспортных средств, самоходных машин, отдельных единиц оборудования, жилой недвижимости. Залоговой службой доходный подход используется при оценке сложносоставных залогов: имущественных комплексов, пакетов акций, долей участия, доходной недвижимости.
Практический кейс
Хорошей иллюстрацией, демонстрирующей разницу восприятия предмета залога и подходов к его оценке у независимого оценщика и у залоговика, является кейс с автодромом. Как вы догадались, автодром предложили в обеспечение испрашиваемого кредита. Полностью автоматизированная площадка для вождения достоверно имитировала вождение в реальных городских условиях. Отсутствие конкуренции позволяло залогодателю получать сверхдоходы от эксплуатации автодрома. Мнения залоговиков и оценщика о стоимости залога оказались полярными.
Независимый оценщик применил доходный подход. Его расчет основывался на доходах залогодателя от обучения населения навыкам вождения. Не вдаваясь в технику расчета, обозначим уровень полученной стоимости – 70 млн руб.
Залоговая служба начала оценку с экспертизы правоудостоверяющих документов. Согласно свидетельству на право собственности в залог предлагалось сооружение «автодром». Технический паспорт БТИ уточнял состав имущества – асфальтированная площадка. Задайтесь вопросом: «Что именно предлагают в залог?» Денежный поток, который использовал оценщик, генерировало юридическое лицо, которое помимо автодрома обладало долгосрочными договорами с городскими автошколами. Однако доли участия в юридическом лице не предлагались к залогу. Автодром оборудован дорогостоящим оборудованием, но состав залога не включал и его. Средняя стоимость необорудованных автодромов на основании исследования оферт составила 5 млн руб. Полученная рыночным подходом стоимость дополнительно нашла подтверждение в информации о затратах на строительство автодрома, размещенной на сайте залогодателя.
Залоговой службой банка для нивелирования дельты в стоимости было предложено дополнительно проработать вопрос о залоге 100 % долей участия и оборудования автодрома.
Затратный подход – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания». В теории оценки это так, но на практике расчеты с использованием УПВС(ов) и индексов КО-ИНВЕСТ[33] не отражают реальной рыночной стоимости объектов залога.
Пример Обращается за кредитом собственник складского терминала. Отличный складской терминал. Первая группа капитальности. Конструкционное решение соответствует всем современным требованиям. Затраты на его строительство составили 100 млн руб. Все сметы в наличии, расходы подтверждены документально. Результаты оценки затратным подходом подтверждают сметную стоимость, от остальных подходов в отчете об оценке обоснованный отказ. Залоговая служба составляет отрицательное заключение – рыночная стоимость определена близкой к нулевой. Фокус в местонахождении складского терминала, построенного без инфраструктуры на расстоянии сотни километров от федеральных трасс.
Из всего аппарата методов затратного подхода залоговики используют метод чистых активов при оценке пакетов акций и долей участия, при этом пересчет статей баланса проводится с использованием рыночного подхода.
Сравнительный подход – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сравнительный подход и методы, входящие в него, являются основным инструментарием, используемым залоговой службой при оценке обеспечения.
В приведен обзор возможности применения методов оценки для целей оценки залогов. Аналитика дана в разрезе типовых видов обеспечения. Краткий свод принципов работы залоговой службы с отчетом об оценке независимого оценщика в табл. 1.12.
Табл. 1.12. Техника работы с отчетами независимых оценщиков
1.3.3. Оценка обеспечения. Работа с источником информации
В стремлении к уникальности информации в данном издании было принято решение дополнить существующие источники {, } своим опытом по оценке залогов, избегая повторов детального изложения теории подходов и методов оценки залогов, применяемых в банках. Приведенные методы оценки используются залоговиками для экспресс-анализа стоимости залога.
Правила построения линейки аналогов
Стоимостные значения, полученные независимым оценщиком и залоговиком при оценке залога, зачастую разнятся. Для того чтобы понять возможные причины, приведем механику работы со сравнительным подходом при оценке залогов.
Нам понадобится подобрать аналоги объекта оценки. Подбор аналогов осуществляется на основании анализа характеристик единиц сравнения по объекту оценки. Выявление единиц сравнения по нетиповым видам обеспечения проводится посредством интервьюирования участников рынка. Характеристики единиц сравнения типовых видов залога приведены в табл. 1.13.
Табл. 1.13. Единицы сравнения типовых видов залога
Отобранные аналоги образуют стоимостную линейку (рис. 1.11). При оценке залогов из построенной выборки будут отброшены аналоги в зонах 1 и 2, как нетиповые предложения на рынке. Дефект в стоимости в случае максимальных значений может быть обусловлен завышенными ожиданиями собственника, а в зоне минимальных значений высока вероятность продажи бракованных объектов. Сноски
1
– Рыночный (сравнительный) подход – совокупность методов оценки стоимости имущества, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
2
– Метод срока службы – метод оценки расчета накопленного износа путем умножения стоимости полного воспроизводства объекта оценки на коэффициент, равный отношению фактического возраста объекта к продолжительности его полезной экономической жизни.
3
– См. анализ видов стоимостей, используемых в залоговой работе, в разделе 1.2.2 «Виды стоимостей и их анализ. Вариативность условия формирования идеи цены».
4
– Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, ст. 11 «Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки». Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» № 254 от 20.07.2007 (ФСО № 3).
5
– Кредитное/клиентское подразделение, юридическая служба, служба экономической безопасности, подразделение рисков.
6
– На момент подготовки издания сделки с залогом движимого имущества в РФ не подлежали обязательной государственной регистрации. Готовилась нормативная база для регистрации залога автотранспорта – Приказ Минюста РФ № 125 от 24.07.2013.
7
– Специализацию «оценка собственности» можно получить в профильных вузах на базе специальностей:
• «Финансы и кредит», код специальности № 080105;
• «Антикризисное управление», код специальности № 080503;
• «Менеджмент организации», код специальности № 080507;
• «Земельный кадастр», код специальности № 120302;
• «Экспертиза и управление недвижимостью», код специальности № 270115.
Коды специальностей указаны по состоянию на 2013 г. согласно Общероссийскому классификатору специальностей по образованию (ОКСО). Использованы данные ресурса http://www.edu.ru.
8
– В случае постмониторинга оборудования/техлиний перечень запрашиваемых документов не отличается.
9
– Документы основания: свидетельство на право собственности, договор аренды/субаренды, договор ответственного хранения, договор безвозмездного пользования и т. д.
10
Шильд – информационная табличка для маркировки оборудования, содержит заводской номер. Серийный номер является вспомогательным признаком, так же как и инвентарный номер. Только инвентарный номер не является достаточным идентификационным признаком по причине возможности его изменения согласно правилам бухгалтерского учета.
11
АТС – автоматизированная телефонная станция.
12
Заклад – договор о залоге, по условиям которого закладываемое имущество передается во владение залогодержателю. ФЗ «О залоге» № 2872-1 от 29.05.1992, ст. 5 и 49.
Твердый залог – предмет заклада, оставленный у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Возможно наложение знаков, свидетельствующих о закладе. ФЗ «О залоге» № 2872-1 от 29.05.1992, ст. 49.
13
Во всех трех вариантах формирования выборки для расчета используется балансовая стоимость.
14
Справочно: объем еврофуры 82 куб. м, грузоподъемность 20–25 т, вмещает до 33 европалет. Морской 40-футовый контейнер вмещает 25 европалет, 20-футовый контейнер – 11 европалет.
15
ПТС – паспорт транспортного средства, ПСМ – паспорт самоходной машины.
Общебанковской практикой является обязательность передачи оригиналов ПТС/ПСМ на хранение в банк на срок действия кредитного продукта.
16
Месторасположение VIN-номера: на лобовом стекле, под капотом, со стороны правой двери, в кабине (для самоходной техники).
17
ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведение реестра ЕГРП осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), http://rosreestr.ru.
18
* Допускается уточняющий характер разночтений, то есть дополнительное к основному адресу указание области, района, объектов «привязки». Не допускается разночтение в наименованиях населенных пунктов, улиц, цифровом обозначении.
19
GPS (Global Positioning System) – спутниковая система определения местонахождения. Альтернативой может быть использование устройств типа GPS-трекер i-gotU.
20
Согласно данным кадастрового плана, свидетельству о регистрации права собственности, выписке из ЕГРП.
22
Корп. – программы кредитования корпоративного бизнеса. МиСБ – программы кредитования малого и среднего бизнеса.
24
Аналогичный вид стоимости при оценке залога определяет независимый оценщик (п. 7 ФСО № 2).
25
Одна из лучших формулировок «рыночной стоимости» есть у Ильфа и Петрова в «Двенадцати стульях». Рыночная стоимость – это согласие, а «согласие есть продукт при полном непротивлении сторон».
26
Например, предприятие поставило на баланс компьютер. Амортизация за год составила 30 %, в то время как суммарный износ 99,9(9)%, потому что Apple выпустила iMac нового поколения.
27
В рамках Таможенного союза ЕврАзЭС применяется ДТ (декларация на товары) или ТД (транзитная декларация).
28
Ст. 5 Соглашения от 25.01.2008 «Об определении таможенной стоимости товаров, перемещаемых через таможенную границу Таможенного союза».
30
Сокр. от versus – против (лат.).
31
Привлечение независимого оценщика не означает, что залоговая служба автоматически не готовит собственное заключение.
32
ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральные стандарты оценки ФСО № 1–3.
33
УПВС – сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
КО-ИНВЕСТ – ежеквартальный бюллетень «Индексы цен в строительстве», выпускаемый одноименной компанией, http://www.coinvest.ru.
Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.
Страницы: 1, 2, 3, 4
|
|