1. Какое помещение считается квартирой?

Квартирой всегда признается структурно обособленное помещение в любом многоквартирном доме. То есть квартира является составной частью какого-либо здания. Квартира расположена всегда изолированно и не связана с другими квартирами, имеет одну или несколько комнат, а также отдельный вход, который обеспечивает гражданам возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в этом доме. В многоквартирных домах к помещениям общего пользования относятся подъезды, коридоры, общие кладовые, чердаки или находящиеся в чердачном пространстве мансарды, а также подвалы. Помещениями вспомогательного использования именно в квартирах являются кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки, лоджии, балконы. Недопустимы случаи вынужденного входа в квартиру через квартиры других жильцов. Такое недопустимо даже в случаях ремонта жилых помещений (квартир).[1]

Квартира, как и любое другое жилое помещение, должна быть приспособлена для проживания в ней граждан (людей) и соответствовать всем санитарным и техническим правилам и нормам, установленным в нашей стране. В Федеральном законе «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 2006 г. указываются санитарно-эпидемиологические требования ко всем жилым помещениям (и к квартирам в частности). В жилых помещениях (в квартирах) должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения по площади квартиры, ее планировке, освещенности, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации и др. признакам.

Содержание кошек и собак, например, в квартирах допускается только при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах. В квартирах, где проживают несколько нанимателей, кроме вышеуказанных требований, необходимо еще и согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей на проживание в квартире животных.

Особые меры охраны здоровья и предосторожности должны быть предприняты владельцами собак в отношении детей (особенно, маленьких), инвалидов и пожилых людей. Наниматели и их члены семьи обладают правом требовать запрета содержания собак, представляющих опасность для окружающих своим поведением, например, через суд.

Содержанием в квартирах, на балконах, лоджиях и т. п. других животных, птиц, пчел недопустимо (то есть законом запрещается).

В квартирах также запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых обычно применяются и хранятся взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, в том числе при сдаче их в аренду.

Не допускается хранение баллонов с горючими газами в квартирах, на кухнях, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях, в цокольных этажах.[2]

Часть 2 статьи 17 ЖК РФ допускает возможность использования жилых помещений (и квартир тоже) – наряду с проживанием – для индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, занимающихся профессиональной деятельностью в домашних условиях: это научные работники, писатели, надомные работники и т. п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение опять же прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.[3]

Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25.

Если жилые помещения (квартиры) признаны непригодными для проживания или являются нежилыми, предоставление таких помещений (квартир) гражданам для постоянного проживания в них не допускается. Содержание любой квартиры должно отвечать всем санитарным правилам.[4]

Во-первых, уничтожение жилых помещений, квартир, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых помещений или квартир либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ.

Самовольная перепланировка жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ (статья 7.21 КоАП РФ).

Во-вторых, нарушение лицами, ответственными за содержание жилых помещений (квартир), правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых помещений (квартир) без согласия нанимателя (собственника квартиры), если это существенно изменяет условия пользования жилым помещением или квартирой, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 МРОТ; на юридических лиц – от 400 до 500 МРОТ (статья 7.22 КоАП РФ).

Бесхозяйственное содержание любой квартиры – это неисполнение обязанностей собственника по содержанию квартиры, действия, производимые собственником в нарушение технических регламентов, либо его бездействие, создание опасности жизни и здоровью рядом проживающих граждан, непринятие мер по устранению аварийных ситуаций в квартире, непроведение текущих и капитальных работ внутри квартиры, использование квартиры не по назначению, нарушение правил пользования квартирой (часть 4 статьи 17 ЖК РФ), правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 39 ЖК РФ), захламление мест общего пользования (например, лестниц, чердаков, придомовой территории), вандализм и другие действия, влекущие разрушение квартиры.[5]

Конституция РФ в статье 35 провозглашает: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». То есть каждый собственник вправе владеть квартирой, пользоваться и распоряжаться квартирой по своему усмотрению и в зависимости от своих потребностей.

Под распоряжением квартирой подразумевается одно из правомочий собственника квартиры, позволяющее совершать со своим имуществом (квартирой) различные распорядительные сделки, такие как купля-продажа, мена, дарение и другие, ведущие к отчуждению квартиры, либо сделки, передающие квартиру во временное владение и пользование другому лицу, такие как сдача в аренду, в залог и другие.

Одним из основных правомочий собственника квартира является его пользование квартирой, оно заключается в праве потребления имущества в зависимости от его назначения. Границы права пользования квартирой определяются, как правило, законом.

Назначение жилых помещений (а под них попадают и квартиры) раскрывается в статье 17 ЖК РФ:

– жилое помещение (квартира) предназначено только для проживания граждан;

– допускается использование квартиры для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме размещения в нем промышленного производства) проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должна отвечать квартира (об этом уже упоминалось немного ранее).

Границы права пользования квартирой ЖК РФ также определил, утвердив, что пользование квартирой осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этой квартире граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Помимо ограничений, связанных с назначением и пределами использования жилого помещения, установленных ЖК РФ для собственника квартиры, могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами государственной власти определенные ограничения и в части распоряжения квартирой. Так, если квартира является совместно нажитым имуществом в браке, а свидетельство о праве собственности на такую квартиру на имя только одного из супругов, то отчуждение такого имущества возможно только при согласии второго супруга при отсутствии брачного договора между ними (статья 256 ГК РФ, статья 35 СК РФ).[6]

Государство гарантирует недопустимость вторжения в вашу квартиру любых лиц без вашего согласия (то есть без согласия проживающих в ней людей). Естественно, речь идет только о тех гражданах, которые проживают в жилище (квартире) на законных основаниях. Данное правило настолько важно, что оно закреплено в статье 25 Конституции РФ, а также в статье 12 Всеобщей декларации прав человека 1948 г. В названном международно-правовом документе записано: «Никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища».

Под жилищем в контексте статьи 3 ЖК РФ следует понимать место жительства, т. е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом, квартира, комната в квартире, к примеру).[7] Под жилищем в данном случае с точки зрения его уголовно-правовой защиты понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. То есть квартира или ее часть также попадает под это определение.

Незаконным проникновением в квартиру считается любой случай, когда тот или иной человек тайно или открыто входит в чужое жилое помещение (квартиру), не имея на то разрешения его жильцов. При этом недопустимо не только входить в жилище вопреки их воле. Запрещены и иные способы получения сведений о происходящем в квартире путем установки видеокамер, звукозаписывающей аппаратуры, прослушки телефона, установленного в квартире и т. п.

Неприкосновенность жилища (квартиры) не означает его абсолютную изолированность его от внешнего мира. Это обусловлено тем, что люди связаны друг с другом многочисленными интересами, в том числе в сфере эксплуатации и обеспечения сохранности жилых домов. Поэтому в статье 25 Конституции РФ допускается возможность проникновения в жилище помимо воли его жильцов.

Необходимо знать, что за нарушение неприкосновенности жилища (квартиры) предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам части 1 статьи 139 УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях. Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения (квалифицирующий признак) либо лицом с использованием своего служебного положения (особо квалифицирующий признак), то к виновному лицу применяются более строгие меры уголовной ответственности (части 2 и 3 статьи 139 УК РФ). Преступление считается оконченным с момента противоправного вторжения в жилое помещение любым способом (открыто или тайно).

В законодательстве РФ определяются конкретные случаи и цели, когда можно войти в чужое жилье (квартиру). Их анализ показывает, что все они обусловлены как личными интересами жильцов, так и общественными интересами. Каждый такой случай проникновения в чужое жилище (квартиру) является правомерным. В части 3 статьи 3 ЖК РФ законодатель указал случаи проникновения в квартиру других граждан помимо воли проживающих в нем лиц (к примеру, работников жилищно-коммунального хозяйства, спасателей, сотрудников правоохранительных органов и т. д.). Несмотря на то, что в части 2 статья 3 ЖК РФ установила необходимость вынесения судебного решения для проникновения в жилое помещение (квартиру) без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан, в указанных в части 3 статьи 3 ЖК РФ случаях получение судебного решения будет означать значительное промедление, которое может повлечь за собой вред здоровью и угрозу жизни граждан, общественной безопасности и т. д. В данном случае совершенно неясно, кто (а именно какие органы или лица), на основании каких документов и по каким случаям вправе без согласия проживающих в квартире граждан проникнуть в нее. Эта неопределенность может привести в итоге к многочисленным нарушениям жилищных прав граждан, поэтому данный вопрос должен быть регламентирован федеральными законами. Напомним, что, например, для проникновения в жилое помещение (квартиру) работников милиции имеются конкретные правовые нормы в специальном федеральном законе о деятельности сотрудников правоохранительных органов.[8]

Неприкосновенность квартиры тесно связана с недопустимостью произвольного выселения ее жильцов и незаконного ограничения прав граждан на пользование квартирой. Следует отметить, что запрет на произвольное лишение жилища (в том числе и квартиры) установлен и в статье 40 Конституции РФ. Под произвольным лишением жилища (квартиры) понимается его изъятие без перечисленных в законах основаниях и без установленного в них порядка. В законодательстве определены правила прекращения права собственности на жилое помещение (квартиру) в случаях использования этого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственного обращения с жильем.

Лишение квартиры – это не только его фактическое изъятие у живущих в нем людей. Этим понятием охватывается и прекращение их права на проживание в квартире, где они проживали во время действия договора. Законодатель устанавливает также и недопустимость произвольного ограничения прав жильцов на получение коммунальных услуг. То есть они могут быть лишены их только в установленном федеральными законами порядке.

Стоит запомнить, что принцип недопустимости произвольного лишения жилища (квартиры) действует только в отношении граждан, владеющих квартирой на законных основаниях. Поэтому, например, гражданин, самоуправно (т. е. самовольно, без законных оснований, а законными основаниями для осуществления права пользования жилым помещением могут быть, например, ордер, договор социального найма, право собственности либо иное право, подразумевающее возможность владения и пользования квартирой) не может вселиться в любую квартиру и проживать в ней. Законным основанием в отдельных случаях признается и согласие лиц, владеющих квартирой, на вселение и проживание в ней. Примером такой ситуации является вселение временных жильцов, которые юридически никоим образом не связаны с квартирой, но в силу согласия ее владельца вправе временно проживать в ней. Вселившийся в квартиру, выселяется из нее на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения (квартиры). Законодатель определил, что граждане, самоуправно занявшие квартиры в жилых домах, подлежат выселению из них на основании решения суда. При этом другое жилье (другая квартира) им не предоставляется. Судебный порядок выселения из самоуправно занятого жилья установлен в связи с необходимостью доказывания факта самоуправного вселения в жилое помещение, что обеспечивает юридические гарантии лицу, подозреваемому в самоуправном вселении. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (статья 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред. Квалифицирующим признаком в данном случае является совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения.[9]

2. Знакомимся с договором социального найма квартиры

Договор социального найма квартиры является разновидностью обычного договора найма любого жилого помещения. Основными отличиями договора социального найма квартиры от обычного найма квартиры являются:

а) предоставление квартиры именно в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда;

б) бессрочный характер данного вида договора.

Социальный наем выступает универсальным способом обеспечения квартирами граждан, не обладающих достаточными средствами для того, чтобы приобрести квартиру (или иное жилье), но нуждающихся в жилом помещении.

Правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран. Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства указанных стран.

По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма квартиры является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей. Предметом договора найма выступает квартира, отвечающая стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет 4 года, максимальный – весь срок жизни нанимателя и к тому же еще 2 года со дня его смерти.

По договору социального найма квартиры одна сторона – собственник квартиры государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) квартиру во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма квартиры заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение квартиры по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма квартиры.[10]

Договор социального найма квартиры заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении квартиры жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения (квартиры) утверждается Правительством РФ.[11]

Помещение, то есть квартира, по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Жилищном кодексе РФ (а именно малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда).

Малоимущими гражданами в целях Жилищного кодекса РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.[12]

Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма квартир муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ (см. пункт 3 статьи 13 ЖК РФ). Ориентиром здесь могут служить, например, положения ФЗ от 5 апреля 2003 г. «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи». К примеру, расчет среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина производится исходя из суммы доходов членов его семьи или одиноко проживающего гражданина за 3 последних календарных месяца, предшествующих месяцу подачи заявления об оказании государственной социальной помощи.

Для столь трудоемкой работы – оценки доходов и стоимости имущества лучше всего создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления с привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых налоговых органов, органов опеки и попечительства и т. п. Нельзя возлагать данные обязанности только на органы, которые учитывают нуждающихся и предоставляют им квартиры. У них уже другие цели и задачи.

При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина учитывается сумма доходов каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, полученных как в денежной, так и в натуральной форме. Доходы, полученные семьей или одиноко проживающим гражданином от организаций, индивидуальных предпринимателей, использования земельных участков в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг, плодов, продукции), иного имущества, определяются как стоимость этих товаров (работ, услуг, плодов, продукции), иного имущества. В указанные доходы не включаются плоды и продукция, которые получены на земельном участке и использованы для личного потребления членов семьи или одиноко проживающего гражданина.[13]

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, был утвержден Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512. А именно, при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, в том числе:

а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2003 г. № 213 «Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы»;

б) средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;

1

Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). И.А. Фаршатов. ОАО «Издательский Дом „Городец“, 2006.

2

Приказ Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18 июня 2003 г. «Об утверждении Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01–03)» // Российская газета. 2003. 4 июля // Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). И.А. Фаршатов. ОАО «Издательский Дом „Городец“, 2006. Комментарий к статье 16 ЖК РФ.

3

Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). Под общей редакцией д.ю.н., проф. В.М. Жуйкова.

4

Статья 23 указанного закона.

5

Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). Под общей редакцией д.ю.н., проф. В.М. Жуйкова.

6

Комментарий к Жилищному кодексу РФ. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. 2006 г. // Консультант Плюс.

7

Комментарий к Жилищному кодексу РФ. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. 2006 г. // Консультант Плюс.

8

Комментарий к Жилищному кодексу РФ. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. 2006 г. // Консультант Плюс.

9

Комментарий к Жилищному кодексу РФ. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. 2006 г. // Консультант Плюс.

10

Статья 60 Жилищного кодекса РФ.

11

Статья 63 Жилищного кодекса РФ.

12

Статья 49 Жилищного кодекса РФ.

13

Статьи 4–5 ФЗ от 05.04.2003 г. «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи».