Договора аренды определяются в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество – земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отношения по передаче имущества во временное пользование включают в себя группу договоров аренды. Договор аренды не влечет смены собственника в отличие от договоров по передаче имущества в собственность, и поэтому товаром в таких правоотношениях является не вещь, а право пользования ей. Имущество по договору аренды может передаваться как только в пользование, так и одновременно в пользование и во владение. Арендатор в первом случае не приобретает статуса владельца соответственного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Таким образом, на последний вид арендных правоотношений вполне допустимо распространение отношений владельческой зашиты согласно положениям ст. 305 ГК РФ и исходя из юридической природы обязательственных арендных отношений.

Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы, согласно законодательству в гражданской сфере. Такого рода предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. их характерным признаком является непотребляемость вещи. Земельный участок вполне соответствует этому требованию. Конечно, если эксплуатация земли является правильной и умеренной, то она отвечает этому требованию.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом договора аренды, в остальном все земельные участки подлежат свободному обороту.

К существенным условиям договора аренды относятся данные, позволяющие точно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Они должны быть указаны в договоре. Если данное требование не соблюдено, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, т. е. земельном участке, считается не согласованным сторонами, и, как следствие, договор не будет считаться заключенным. В договоре аренды поэтому должен быть точно индивидуализирован его предмет: указано место расположения и размер участка. В договоре также должен быть в качестве приложения план земельного участка.

Необходимо отметить, что в ст. 608 ГК РФ «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». В качестве лиц, управомоченных законом, могут выступать следующие физические лица: опекуны малолетних и граждан, признанных недееспособными; попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, граждан, ограниченных судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, родители малолетних граждан. Пункт 1 ст. 267 ГК РФ указывает на то, что субъекты права пожизненного наследуемого владения могут сдавать земельный участок в аренду; также касается и субъекта права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно ст. 270 ГК РФ он может передать земельный участок в аренду, но с согласия собственника. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ возможно сдача арендатором опять же с согласия арендодателя арендованного имущества в субаренду или поднаем.

Пункт 2 ст. 5 ЗК РФ, а также анализ п. 3 ст. 15 ЗК РФ позволяют сделать вывод том, что иностранные юридические лица являются субъектами отношений, связанных с оборотом земельных участков. Кроме того, в соответствии с указанными правовыми нормами за иностранными юридическими лицами без сомнений признано право приобретать земельные участки в собственность. Естественно, что право собственности предоставляет субъекту более широкие правовые возможности в отношении земельного участка, нежели права арендатора, и поэтому было бы нелогично не признавать за иностранными юридическими лицами субъектов отношений, связанных с оборотом земельных участков.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, заключается в форме в зависимости от срока и субъектов аренды. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору, в этом случае специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены. Тогда договор аренды заключается в форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи земельного участка.

При представлении на государственную регистрацию прав к договору аренды земельного участка, прилагается соответствующий кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

В соответствии с Федеральном законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 21 декабря 2004 г.) в аренду могут быть переданы только те земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, которые прошли государственный кадастровый учет.

Обычно стороны сами в договоре аренды земельного участка указывают срок, на который заключается данный договор. Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, по общему правилу, если срок аренды в договоре не определен.

Возможность передачи арендованного земельного участка в пределах срока договора аренды в субаренду без согласия собственника предусматривает ЗК РФ в отношении прав арендатора. Данное положение полностью устраняет правило ГК РФ, которая определяет необходимость согласия арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду.

Для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ земельный участок может быть передан в аренду на срок не более года. В пределах срока договора аренды земельного участка арендатор обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, выполнить другие обязанности, установленные законом и (или) договором для данного случая.

По истечении срока договора аренды ЗК РФ наделяет преимущественным правом арендатора земельного участка на заключение договора аренды на новый срок. Условия регулирования последствий нарушения этого права, порядок и условия его осуществления не устанавливаются. Норма ГК РФ предусматривает аналогичное право (ст. 621 ГК РФ). Но применительно к договору аренды земельного участка эта возможность осложнена не сходством формулировок данного права в гражданском и земельном законодательстве. Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ «если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок». ЗК РФ не содержит такие слова как «при прочих равных условиях» и «надлежащим образом исполнявший свои обязанности».

Вторая формулировка не имеет такого значения как первая, ведь отсутствие требования заключения договора аренды на новый срок «при прочих равных условиях» может затруднить реализацию предусмотренного преимущественного права при появлении третьего лица, с которым арендодатель вполне возможно захочет заключить договор аренды.

Права и обязанности арендодателя и арендатора заключается в следующем. Арендодатель прежде всего предоставляет арендатору земельный участок в надлежащем состоянии, т. е. соответствующем условиям договора аренды. Земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его использования, если возникает такая необходимость, например, оборудованием для вспахивания и удобрения участка. Если и без них арендатор не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением, но они переданы не были либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать в момент заключении договора, тогда арендатор имеет право потребовать предоставления соответствующих принадлежностей ему или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор вправе истребовать от арендодателя земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок, либо, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок.

Даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал о недостатках сданного в аренду земельного участка, он отвечает за них, если те полностью или частично препятствуют использованию земельного участка (ст. 612 ГК РФ).

Если арендатор обнаружил такие недостатки, то он может по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель может произвести замену предоставленного арендатору земельного участка на другой аналогичный участок, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки, если был извещен о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, Арендатор вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору всех убытков. За недостатки которые были арендодателем оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду арендодатель не отвечает.

Права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок определяется ст. 613 ГК РФ. Например, не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок его передача в аренду. В момент заключения договора аренды земельного участка арендодатель должен уведомить арендатора о всех правах третьих лиц на соответствующий земельный участок. Если арендодатель не исполнит этой обязанности, то арендатор может потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Размер арендной платы почти всегда определяется договором аренды, но общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Базовые размеры арендной платы при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливают соответствующие органы исполнительной власти в зависимости от вида использования земель и категориям арендаторов. Плата за земельный участок может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме.

Первая обязанность арендатора – своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ). Условия и сроки, а также порядок внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Арендатор может:

1) осуществлять передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу;

2) отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Но арендатор не может передать земельный участок в безвозмездное пользование, как это допускается по отношению к другим видам имущества. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором в данном случае становится новый арендатор. Это правило не касается передачи права аренды в залог. При этом не требуется заключения нового договора аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

3) передать арендованный земельный участок в субаренду на срок основного договора аренды без согласия собственника, но с предварительным уведомлением собственника об этом, если договором аренды не предусмотрено иное. Субарендатор пользуется всеми правами арендатора (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, также и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с предварительным уведомление собственника о такой передаче прав отношении аренды земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью на срок превышающий пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Нормы общего характера ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон играет важную роль в области гарантии устойчивости и неизменности права аренды земельного участка. В данной норме указано, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) к другому лицу на сданное в аренду имущество не будет основанием для изменения или расторжения договора, в том числе это применимо и к случаям аренды земельных участков.

Если законом или договором не предусмотрено иное в случае смерти, арендующего земельный участок, его права и обязанности по данному договору переходят к наследнику. Когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора, арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.