Право на жилище обеспечивается при предоставлении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. При этом условия договора найма должны быть в рамках нормы жилой площади, соблюдены условия найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, и приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Произошли существенные изменения с принятием части второй ГК РФ в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений. В первую очередь, наем гражданами жилых помещений в домах частных собственников осуществляется посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма, в домах государственного и муниципального жилищного фонда – посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения.

Поэтому, договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения являются двумя разновидностями найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору социального найма должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим нормам и быть пригодным для проживания. Органы государственной жилищной инспекции определяют пригодность жилых помещений для постоянного проживания. Лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат может быть объектом договора. Часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т. п.) не могут быть самостоятельным объектом договора найма. Уровень благоустроенности жилого помещения, которое предоставляется нанимателем определяется по отношению к условиям соответствующего населенного пункта.

Предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, жилое помещение может и не отвечать вышеперечисленным требованиям. Оно должно быть пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию, но может быть и не совсем благоустроенным.

В жилых домах квартиры предоставляются гражданам в пользование и по договору социального найма жилого помещения, и по договору коммерческого найма жилого помещения собственниками приватизированных квартир в таких домах. Свои особенности имеет пользование жилыми помещениями в таких многоквартирных домах. Наниматель имеет право использовать предоставленные ему по договору найма жилые помещения, а также общие помещение дома: коридоры, холлы, лестницы. Сюда же относится пользование механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим подобным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

Аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц в отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма. На условиях аренды арендодатели и они же собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади.

Арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор, таким образом, должен использовать жилые помещения только в соответствии с назначением, должен надлежащим образом относится к жилищному фонду и придомовой территории, соблюдать предусмотренные законодательством санитарные, экологические и эксплуатационные требования.

Но арендатор не может производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку или установку дополнительного санитарно-технического оборудования без предварительного согласия арендодателя.

Использоваться арендуемые жилые помещения должны по их прямому назначению. Арендатор имеет право предоставить эти помещения своим работникам на условиях и в соответствии с договором субаренды (поднайма) или безвозмездного пользования.

Арендатор жилого помещения, который является юридическим лицом, по договору субаренды обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания. Арендатор должен в момент сдачи жилого помещения в субаренду согласовать договор с арендодателем. Таким образом, арендатор становится ответственным по договору перед арендодателем.

За субарендаторов, нарушающих условия договора аренды жилого помещения, арендатор несет ответственность непосредственно перед арендодателем. Субарендатор вправе заключить с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, которое находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение.

Ордер является юридическим основанием для занятия квартиры в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, который выдается органом местной исполнительной власти. Жилищная управление на основании ордера заключает с нанимателем договор социального найма жилого помещения, где конкретизируются соответствующие права и обязанности сторон.

В жилищном фонде социального использования при получении гражданином ордера на жилую площадь в ордере указываются все члены его семьи, которым предоставляется бесплатно жилое помещение. Договор социального найма жилого помещения жилищными органами заключается на основании ордера с лицом, которому выдан ордер. Все члены его семьи, вписанные в ордер, пользуются равными правами на жилое помещение. К членам семьи нанимателя жилого помещения в соответствии с законом относятся его супруг, их дети и родители. Нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица могут быть признаны членами семьи, если они постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. За не исполнение и ненадлежащее исполнение своих обязанностей в соответствии с договором совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по договору социального найма жилого помещения. По требованию нанимателя и членов его семьи, с тем, чтобы договор был заключен с одним из членов семьи, например, в случае невозможности нанимателя выполнять свои обязанности по договору в связи с ухудшением состояния здоровья или с изменением материального положения, существует возможность изменение договора социального найма жилого помещения. В случае, если лица потеряли статус членов семьи нанимателя, но все еще продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними остаются те же обязанности и права, какими обладают наниматель и члены его семьи.

Следует отличать договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения. Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий и выдача ордера на жилое помещение в отличии от договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. договор коммерческого найма заключается на определенный срок в отличии от договора социального найма жилого помещения, который заключается бессрочно. Размеры предоставляемой жилой площади и размеры ее оплаты также по разному определяются в этих договорах. В договоре коммерческого найма жилого помещения данные положение определяются в договоре соглашением сторон. По договору социального найма, жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно в соответствии с нормами жилой площади и оплачивается по конкретным ставкам квартирной платы. У этих договоров имеются не только различия, но и сходство, они характеризуются рядом общих положений. Оба договора должны заключаться в письменной форме согласно ст. 674 ГК РФ. Договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель. Обязанности нанимателей по отношению к использованию жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение. Наниматели жилых помещений могут разрешать проживание временным жильцам, а также имеют право сдавать жилое помещение в субаренду (ст. 685 ГК РФ). Иные положения гражданского законодательства применяются к договору социального найма жилого помещения, если другое не предусмотрено жилищным законодательством.

В простой письменной форме оформляется и договор социального найма, и договор коммерческого найма. В случае несоблюдения наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения, факта недействительности договора не будет, но это лишит стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, хотя не лишит их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Для нового собственника будут обязательными заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма, в случае перемены собственника жилого дома или квартиры. В отношении нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда и в отношении нанимателей в домах частных собственников это правило действует одинаково.

Договор найма сохраняет силу для нового собственника таким же образом при переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу.

Жилое помещение, предоставляемое нанимателю должно быть свободным как юридически так и фактически. Ордер на не свободное жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда может быть признан недействительным в судебном порядке, если орган местного самоуправления выдал таковой и тем самым нарушил права других граждан или организаций.

Жилое помещение, которое предоставляется нанимателю для проживания должно отвечать соответствующим санитарным и техническим требованиям. Квартиры, которые по своему размеру и санитарным требованиям предназначены для проживания одной семьи, не подлежат заселению двумя и более семьями.

В обязанность наймодателя входит и предоставить нанимателю жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания и осуществление надлежащей эксплуатации и использования жилого дома, где находится данное жилое помещение. Наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работу находящегося в доме санитарно-технического и другого подобного оборудования, а также своевременную подготовку к эксплуатации его в зимних условиях. Эти требования непосредственно связано с обязанностью наймодателя предоставлять нанимателю необходимые коммунальные услуги и указаны они в правилах и нормах эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Обязанностью наймодателя также является обеспечение надлежащего ухода и содержания мест общего пользования жилого дома (подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов), а также придомовой территории.

Жилые помещения должны использоваться для проживания граждан, а не для производственных и иных нежилых нужд, т. е. по прямому назначению.

Следовательно, только физическое лицо может быть субъектом договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения.

Наниматель указывает в качестве постоянных пользователей членов своей семьи, включенных в ордер на жилое помещение при заключении договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В отличие от договора социального найма в качестве пользователей жилья в договоре коммерческого найма жилого помещения могут быть указаны любые граждане, которые постоянно проживают вместе с нанимателем. Граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, которые включены в договор в качестве постоянно проживающих.

В домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма жилого помещения наниматель или совершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора, например, систематическое нарушение обязательств по оплате жилья подлежат индивидуальной ответственности вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Наниматель несет ответственность по договору коммерческого найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с ним. Для собственника жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил соблюдение условий договора найма жилья. При этом зависимость от того, кто конкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора, можно по праву считать неуместной.

По обязательствам, которые вытекают из договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность.

В данном случае наймодатель может привлечь к ответственности за нарушение договора социального найма жилого помещения, например, за нарушение правил общежития, любого из членов семьи нанимателя.

В самом договоре социального найма жилого помещения предусматривается солидарная ответственность совершеннолетних членов семьи нанимателя перед наймодателем. Постоянно проживающие с нанимателем граждане, в отношении договора коммерческого найма, уведомив наймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности совместно с ним перед наймодателем. После этого они становятся сонанимателями жилого помещения.

Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения следующие:

1) пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением;

2) бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность;

3) устранять за свой счет повреждения жилого помещения;

4) с письменного разрешения наймодателя могут производить переоборудование и перепланировку жилых помещений и мест общего пользования, перестановку отопительных и санитарно-технических приборов.

Законом не позволяется перестраивать конструктивно под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии;

5) вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (по договору коммерческого найма плата за коммунальные услуги может входить в арендную, вследствие чего наниматель освобождается от данной обязанности).

В договоре социального найма жилого помещения наниматель имеет право вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное разрешение всех совершеннолетних членов своей семьи. Согласие членов семьи не требуется на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия.

По договору коммерческого найма жилого помещения этот вопрос решается иначе этот вопрос. По договору коммерческого найма вселение в жилое помещение постоянно проживающих лиц, не предусмотренных договором, разрешается исключительно только с согласия наймодателя, а также с разрешения нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц, учитывая нормы жилой площади.

Наниматель имеет право позволить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением по договору социального найма жилого помещения. При условии соблюдения установленной нормы жилой площади проживание временных жильцов на срок свыше 1,5 месяцев разрешается (ст. 81 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). По требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи, временно проживающие жильцы обязаны освободить помещение немедленно.

Условия проживания временных жильцов в жилом помещении нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения несколько иные. Для проживания временных жильцов необходимо наличие нескольких факторов: требуется предварительное уведомление об этом наймодателя, соблюдение установленной нормы жилой площади на одного человека и ограничение проживания временных жильцов 6-месячным сроком. Временные жильцы вынуждены освободить помещение в 7-дневный срок по требованию нанимателя или постоянно проживающих с ним лиц, в случае, когда срок проживания временных жильцов не был согласован. При предварительном уведомление наймодателя о вселении временных жильцов, последний без каких – либо юридических последствий для него может отказать нанимателю.

Текущий ремонт включает в себя мелкие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, ремонт внутриквартирной электропроводки. По договору социального найма жилого помещения данные работы производятся за счет нанимателя (ст. 142 ЖК РФ). Ремонт производится за счет наймодателя в случае, если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем или связано с производством капитального ремонта жилого дома.

Стороны имеют право установить иные условия производства текущего ремонта сданного внаем помещения по договору коммерческого найма жилого помещения. Также указанные работы могут производиться за счет наймодателя – собственника жилого помещения.

Замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру – все это относится к капитальному ремонту жилья.

Данные работы производятся за счет наймодателя по договору социального найма жилого помещения. Помимо этого, также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта производится за счет наймодателя.

В договоре коммерческого найма можно оговорить другие условия по поводу производства как капитального, так и текущего ремонта. Например, стороны могут условиться, что в любом случае капитальный ремонт производится нанимателем, но арендная плата может быть при этом существенно уменьшена или, опять же, оставлена без изменений.

Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут производиться исключительно в целях повышения благоустройства квартир, согласно требованию ст. 84 ЖК РФ. Таким образом, переустройство жилых помещений не должно понижать качества жилищных условий нанимателей. Вследствие этого, переустройство жилого дома может производиться лишь с согласия нанимателя, если оно способно привести к существенным изменениям сданного внаем жилого помещения.