Проектная декларация включает информацию:

о застройщике;

о проекте строительства.

Оригиналы проектной декларации хранятся у застройщика. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернете) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Обратите внимание, что застройщик может и не размещать такую информацию в СМИ и информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик в течение трех рабочих дней со дня изменения сведений о застройщике, о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию обязан внести в проектную декларацию соответствующие изменения.

Кроме того, застройщик ежеквартально обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся:

финансового результата текущего года;

размера кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Указанные изменения должны быть опубликованы в течение десяти дней с момента их внесения в проектную документацию.

Информация о застройщике должна содержать данные:

о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

о государственной регистрации застройщика;

об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью процентами и более голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица – учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица – учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Следует отметить, что кроме вышеперечисленной информации застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

учредительные документы застройщика;

свидетельство о государственной регистрации застройщика;

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);

аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Указанные документы застройщик представляет в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.

При этом информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать данные:

о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

о разрешении на строительство;

о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

В дополнение к вышеперечисленным данным застройщик по требованию участника долевого строительства обязан представить для ознакомления:

разрешение на строительство;

технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;

документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Подведем итоги

При заключении договора на приобретение жилья в строящемся доме рекомендуем спросить:

учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации;

лицензию;[1]

разрешение на строительство;

документы, подтверждающие права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды);

предварительный срок ввода объекта в эксплуатацию; проект договора.

Одним из наиболее широко распространенных в настоящее время договоров в области удовлетворения жилищных прав российских граждан является договор долевого участия в строительстве. Этот же вид договора является и практически единственным легальным способом урегулирования отношений по долевому строительству. Однако и сейчас, когда Закон о долевом участии, предусмотревший эту специальную форму договора, в строительстве действует уже более двух лет, продолжают действовать договоры, не попадающие в сферу его регулирования. Заметим, что в настоящее время одной из проблем существования отношений по долевому строительству является нежелание организаций-застройщиков следовать нормам данного Закона, вследствие чего покупателям предлагаются различные схемы (типы договоров), призванные перевести такие отношения в иную плоскость.

Видам предлагаемых покупателям договоров будет посвящены следующие разделы книги.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Стороны по договору:

Сторонами по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Участники долевого строительства – граждане и (или) юридические лица, желающие принять участие в долевом строительстве.

Содержание договора

Существенные условия договора:

Существенными признаются условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых договор будет считаться незаключенным. К существенным условиям договора долевого участия в строительстве относятся:

1) определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, подлежащего передаче после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Объект долевого строительства:

На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

Цена договора:

В договоре согласовывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Договором может быть предусмотрено, что участник долевого строительства оплачивает оговоренную сумму путем внесения платежей в предусмотренный договором период. Систематическое (то есть более чем 3 раза в течение года или же более трех месяцев подряд) нарушение этих сроков дает застройщику полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства:

Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Исключение составляют случаи, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Застройщик, нарушивший предусмотренные договором сроки передачи объекта, уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации[2] от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.

Гарантии качества, предусмотренные договором:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Помните, что договор, содержащий условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, будет являться ничтожным.

Может случиться и так, что объект долевого строительства был создан с отступлением от условий договора, с нарушением требований технических и градостроительных регламентов, проектной документации, что в свою очередь повлекло ухудшение качества этого объекта, а также стало причиной возникновения иных недостатков, наличие которых препятствует его дальнейшему использованию. В этом случае участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если же нарушения требований к качеству объекта существенны или обнаруженные недостатки никак нельзя устранить, то участник долевого строительства имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и кроме этого потребовать от застройщика вернуть уплаченные деньги и проценты. В этом случае в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. В этом случае также действует правило, что гражданин – участник долевого строительства получает проценты в двойном размере.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором, но при этом не может быть менее пяти лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. По общему правилу претензии к заказчику по качеству объекта можно предъявить только в течение гарантийного срока.

Обращаем ваше внимание, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Иные условия договора:

Помимо существенных условий (без которых договор считается незаключенным) договор может содержать иные условия, не являющиеся обязательными. Эти условия могут быть внесены в договор по взаимному соглашению сторон.

К иным условиям договора относятся:

передача прав требований по договору;

уступка прав требований по договору;

односторонний отказ от исполнения договора;

обеспечение исполнения обязательств по договору;

порядок сдачи и приемки работ;

обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).

В договоре также предусматривается порядок разрешения споров, возникающих между сторонами в период действия договора. Одним из вариантов является урегулирование споров путем переговоров. Следует также предусмотреть претензионный порядок разрешения споров, что может позволить сторонам лучше понять и оценить суть и обоснованность заявленных претензий, а также избежать уплаты судебных расходов для обращения в арбитражный суд.

В договоре согласно действующему законодательству также должно быть предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Передача объекта долевого строительства:

Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства оформляется подписанным сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. Передача объекта происходит только после получения всех установленных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта или, в случае если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления этого срока обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Застройщик должен также проинформировать о готовности объекта долевого строительства к передаче, предупредить участника о необходимости его принятия.

Кроме того, участник должен быть предупрежден о последствиях своего бездействия.

Сообщение о завершении строительства направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручается лично под расписку.

Если участник уклоняется или отказывается принять объект долевого строительства, то застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче.

Обратите внимание, что указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником сообщения о завершении строительства либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник отказался от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу.

Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей.

Обеспечение исполнения обязательств по договору:

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться одним из следующих способов: залог и поручительство.

Залог и поручительство обеспечивают исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения застройщиком своих обязательств.

Залог:

С момента государственной регистрации договора земельный участок, право аренды на земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщиком.

С подписанием сторонами передаточного акта возникшее ранее право залога больше не распространяется на данный объект долевого строительства.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество не может передаваться в залог без согласия участников. Исключение составляют случаи передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Обратите внимание, что застройщик может привлечь денежные средства участников долевого строительства, не превышающие (в совокупности с полученными от банков кредитами) указанной в проектной декларации стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства.

Поручительство:

Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:

1) солидарную (совместную) ответственность поручителя перед участником долевого строительства;

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

Расторжение договора и односторонний отказ от его исполнения:

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, а именно в случае, если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, а именно в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока его действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения предыдущего договора;

5) в иных установленных законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

4) в иных случаях.

Застройщик в случае расторжения договора по указанным основаниям в течение двадцати рабочих дней со дня его расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение этого срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за причитающимися ему деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить их в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Наследование прав и обязанностей по договору:

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам: застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на заключенном договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства.

Форма договора:

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом необходимо отметить, что с апреля 2005 г. все договоры должны проходить обязательную государственную регистрацию на территории регистрационного округа, где ведется строительство. Подобные договоры считаются заключенными только с момента регистрации. Проверка выполнения строительными фирмами всех условий заключения договора долевого участия возложена на государственный орган – Росрегистрацию.

Государственная регистрация договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Подведем итоги

1. Договор долевого участия заключается между застройщиком и участником долевого строительства.

2. Договор заключается в письменной форме и полежит государственной регистрации.

3. Договор должен обязательно содержать следующие существенные условия, без которых договор считается незаключенным:

определение конкретного объекта долевого строительства;

срок передачи объекта;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

4. Помимо существенных условий договор может содержать прочие условия:

передача прав требований по договору;

уступка прав требований по договору;

односторонний отказ от исполнения договора;

обеспечение исполнения обязательств по договору (залог или поручительство);

порядок сдачи и приемки работ;

обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).

5. Права и обязанности по договору долевого участия передаются по наследству.

Закон о долевом участии в строительстве накладывает на застройщиков довольно много обязанностей и ограничений, цель которых благая – защитить инвестора. Но строители придумали несколько схем обхода этих требований.

Если фирма-посредник находит покупателей (фактически – дольщиков) еще до окончания строительства, она заключает с ними не договор долевого участия в строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи недвижимости, который нигде не регистрируется.

Безусловно, такие договоры не надежны для тех, кто хочет вложить свои деньги в недвижимость. Но бывает, что выбирать не приходится. Как в этой ситуации минимизировать риски, заложенные в основу схемы с использованием предварительного договора.

Конструкция предварительного договора выглядит следующим образом. Юридическое лицо, имеющее либо не имеющее разрешение на строительство, в качестве продавца заключает с физическим лицом в качестве покупателя предварительный договор. На момент заключения такого договора жилье как объект недвижимого имущества не существует, поскольку предметом договора является индивидуально определенное жилье в строящемся жилом доме. В соответствии с данным предварительным договором продавец и покупатель обязуются в будущем, после государственной регистрации права собственности продавца на жилье, заключить между собой договор купли-продажи жилья (основной договор). При этом стороны устанавливают, что в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по предварительному договору покупатель обязан в течение нескольких дней после подписания предварительного договора перечислить продавцу сумму, как правило, равную покупной цене по основному договору. Платеж по предварительному договору, часто называемый авансом или задатком, ни тем и ни другим, по существу, не является. Рекомендуем назвать его гарантийным платежом или обеспечительной мерой, с тем чтобы договор не был оспорен в этой части и покупатель имел право на возврат указанных денежных средств. Кроме того, предварительный договор должен содержать условие, что после заключения основного договора денежные средства, полученные продавцом от покупателя, будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора.

Одна из опасностей, которую таит конструкция предварительного договора, заключается в том, что после завершения строительства фирма-посредник должна будет сначала зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость на себя, а уже потом (по отдельному договору) продать ее фактическому инвестору.

Прежде чем заключать предварительный договор, нужно проверить документы на строительство. Как и в случае заключения легального договора долевого участия в строительстве, надо проверить застройщика, подрядчиков, а также (если они уже есть) разрешение на строительство, проектную документацию и т. д. Только сделать это будет немного труднее, поскольку вы общаетесь не непосредственно с застройщиком, а с посредником. Кроме того, дополнительно надо проверить договор, заключенный между застройщиком и посредником. Это нужно для того, чтобы вы могли убедиться, что ваш продавец недвижимости имеет или будет иметь какие-то права на строящийся объект.

Следующее слабое место в договоре предварительной купли-продажи недвижимости – это неопределенность предмета и срока заключения основного договора.

Пока объект не построен, нельзя четко определить предмет купли-продажи, а поскольку предмет – это самое главное из существенных условий договора, без него трудно представить себе даже предварительный договор.

Чтобы конкретизировать, во что вы вкладываете деньги, нужно проследить за тем, чтобы кроме адреса строящегося здания и его описания в договоре был обозначен этаж, где расположен объект, а также указана его площадь и приведено описание. Надо также настоять на том, чтобы в качестве приложения к договору был план этажа здания (его можно взять из проектной декларации) с обозначенными на нем границами объекта, который вы хотите в будущем купить.

Другая проблема – определение срока заключения основного договора купли-продажи. Очевидно, что заключить основной договор можно будет только после того, как строительство будет закончено, объект введут в эксплуатацию и продавец получит (то есть зарегистрирует) право собственности на него. Ошибкой является то, что в предварительном договоре указывают, что основной договор должен быть заключен в течение 30 (или 20, 40 и т. д.) дней после государственной регистрации права собственности продавца на объект строительства.

В соответствии с гражданским законодательством срок договора должен быть определен либо конкретной календарной датой, либо истечением периода, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. А госрегистрация права собственности – далеко не неизбежное событие. Таким образом, можно сказать, что в предварительном договоре срок заключения основного договора вообще не согласован. В этом случае основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного. Это значит, что через год предварительный договор теряет силу, а продавец может отказаться от выполнения договоренностей и просто вернуть вам деньги, тогда как стоимость квадратного метра за год вырастет неоднократно.

Рекомендуем указать в договоре предельную дату заключения основного договора (например – не позднее 1 января 2012 г.).

Следующий полезный совет: как только подошел срок заключения основного договора, направьте продавцу предложение заключить его. Даже если ваш продавец будет уклоняться от заключения нового договора, можно принудить его через суд и потребовать к тому же возмещения убытков.

Часто продавец не сообщает вовремя о том, что все готово для заключения основного договора. Вместо этого находится новый покупатель на недвижимость. Чтобы обезопасить себя от таких злоупотреблений со стороны продавца, нужно включить в договор требование о том, что продавец должен в определенный срок сообщить вам о выполнении условий для заключения основного договора и предусмотреть неустойку за нарушение этого требования. Можно также определить в договоре штраф за отказ от заключения основного договора.

Подведем итоги

Особое внимание при заключении предварительного договора в случае, когда его заключение является единственно возможным вариантом приобретения недвижимости:

1. проверить документы продавца;

2. четко определить предмет договора;

3. обозначить предварительный платеж по договору в качестве гарантийного платежа или обеспечительной меры, которая будет зачтена в счет оплаты основного договора;

4. зафиксировать срок заключения основного договора четкой календарной датой;

5. не пропустить срок заключения основного договора, направив продавцу предложение заключить его.

Необходимо отметить, что, несмотря на принятие нового Закона, прямо направленного на регулирование отношений по поводу участия в долевом строительстве объектов недвижимости, некоторые организации-застройщики при заключении договора ссылаются на Закон об инвестициях. Такой подход объясняется тем, что названный Закон не столь четко определяет условия договора, права, обязанности сторон, позволяя заинтересованным лицам включать дополнительные положения, не предусмотренные или прямо противоречащие Закону о долевом участии в строительстве, который, кроме того, регулирует отношения после 30 декабря 2004 г. Большинство же строительных организаций указывают, что разрешение на строительство было ими получено ранее этой даты, т. е. вступления Закона в силу. Таким образом, получается, что граждане, вкладывающие свои деньги в строительство домов, вынуждены заключать с застройщиками договоры на инвестирование, несомненно, ограничивающие их права при строительстве.

Давайте рассмотрим ситуации, когда заключение инвестиционного договора является правомерным. Наиболее часто встречаются следующие три ситуации.

1. Если организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома (равно как и другого индивидуально определенного, обособленного объекта: здания, строения, сооружения или их комплексов), то долевого строительства не возникает. Такие отношения должны регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В случае если первоначальный единственный инвестор до окончания срока строительства уступает права на отдельные квартиры в доме другим лицам, по сути, долевое строительство здесь возникает. Однако по смыслу Закона об участии в долевом строительстве получается, что при уступке единственным инвестором своих прав на отдельные квартиры юридически долевого строительства нет.

2. Кроме того, не подпадают под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируются нормами ГК РФ и Законом об инвестиционной деятельности отношения, связанные с внесением вклада (инвестиций) в строительство неденежными средствами (материалы, работы, услуги и т. п.). Причем это не мешает такому «инвестору» в дальнейшем уступить свои права на жилые помещения другим лицам.

3. Заключение инвестиционного договора возможно в отношении объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г.

В действующем законодательстве такого рода сделки не предусмотрены, но и не запрещены. Инвестиционный договор не требует государственной регистрации и заключается сторонами в произвольной форме.

По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик) за соответствующее вознаграждение обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.

Рассматривая инвестиционный договор, существенными следует считать следующие условия: предмет, цена, срок.

Предметом инвестиционного договора является то, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор. Формулировка участия сторон в разделе «Предмет договора» может быть различной, однако чаше всего суть сводится к следующему: инвестор осуществляет участие в финансировании инвестиционного проекта путем передачи инвестиций, а заказчик реализует их в целях создания и передачи объекта недвижимости инвестору. Учитывая, что на момент заключения договора объект либо еще не создан вовсе либо находится в стадии строительства, говорить об окончательной индивидуализации его нельзя. Вследствие этого в договоре должны быть указаны: строительный адрес объекта, номер корпуса, номер подъезда, этаж/ этажность объекта, ориентировочная нумерация квартир (либо нежилых помещений), а также экспликация вышеозначенных данных. Под ней понимается графическое пояснение расположения всего объекта и поэтажное – конкретных помещений.

Цена также является существенным условием инвестиционного договора. Договорная цена как стоимость, согласованная сторонами, – это твердая цена, неизменная сумма на весь период строительства.

Cрок также является существенным условием инвестиционного договора. На практике нарушение исполнения обязательства в срок по инвестиционному договору – одно из самых распространенных. В процессе строительства возможны как объективные, так и субъективные обстоятельства, не позволяющие выполнить обязательство в «разумный» срок, поэтому использовать критерий как «разумность» представляется проблематичным. Срок может устанавливаться конкретной датой, месяцем, кварталом, хотя, как правило, устанавливается не конкретной календарной датой, а определенным кварталом установленного года. От определения срока исполнения обязательства зависит распределение рисков между сторонами, начало исчисления гарантийного срока, установление штрафных санкций за невыполнение условий договора.

Срок исполнения может устанавливаться в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии и передачей его вместе с необходимыми сопроводительными документами либо моментом оформления права собственности на недвижимость инвестору в зависимости от того, как договорились стороны, однако при этом следует ограничить наступление указанных событий четкой календарной датой (например, не позднее 1 января 2012 г.).

Подведем итоги

1. Заключение инвестиционного договора правомерно в следующих случаях:

если организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома;

если внесение вклада осуществляется неденежными средствами (материалы, работы, услуги и т. п.);

при строительстве объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г.

2. Существенными условиями договоров, которые должны быть в обязательном порядке включены в договор, являются: предмет, цена, срок.

Представим ситуацию, что организация, выступив дольщиком в строительстве жилого дома, затем передает часть квартир своим работникам или иным лицам по соглашению об уступке прав. В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом происходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника и должен лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав.

Уступка прав требования возможна в рамках любых отношений по приобретению жилья: долевое участие, предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор.

В этом случае она регулируется общими правилами, установленными Гражданским кодексом РФ. Так, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Уступивший требование отвечает за недействительность передаваемого требования, но не отвечает за неисполнение этого требования.

В свою очередь Закон о долевом участии накладывает дополнительные ограничения на участников сделки по уступке прав требования с целью максимально защитить права участников долевого строительства:

1) соглашение об уступке прав требований по договору долевого участия подлежит государственной регистрации;

2) уступка прав требований о договору долевого участия допускается только с момента государственной регистрации договора (для иных конструкций и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры);

3) уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. Если же дольщик полную цену квартиры не выплатил, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требований заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства.

В последнем случае перевод долга должен осуществляться только с согласия кредитора-застройщика.

Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию.

Вероятно, стороны могли бы составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Однако обязать всех участников составить единый документ нельзя, так как законодательством такая обязанность не предусмотрена. Поэтому вполне реальна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.

Должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Наиболее вероятно, что и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве приложения к договору цессии. Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.

Указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Новый Закон распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г.

Подведем итоги

1. Уступка (цессия) означает передачу прав и обязанностей по договору.

2. Соглашение об уступке прав требований по договору долевого участия подлежит государственной регистрации.

3. Уступка прав требований возможна в период между государственной регистрацией и подписанием передаточного акта.

4. Уступка прав требований возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. В противном случае одновременно с соглашением об уступке прав требований заключается договор о переводе долга на нового участника долевого строительства (с письменного согласия кредитора-застройщика).

В процессе приобретения недвижимости граждане нередко прибегают к использованию заемных средств (кредитов банков). Далее рассмотрим основные моменты, которые необходимо знать и иметь ввиду при оформлении кредита под залог недвижимости.

Ипотека – это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее – ипотечный кредит) – это кредит или заем, предоставленный на срок 6 месяцев и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Преимущества ипотечного кредитования:

возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15—30% в год);

получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 1 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30—35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:

сумма предоставляемого кредита;

срок, на который предоставляется кредит;

размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

очередность погашения кредита и процентов по нему;

основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Срок кредита – от 6 месяцев до 27 лет, чаще от трех лет.

Сумма кредита – до 95% от стоимости приобретаемого жилья.

Процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 11 % годовых, в валюте – от 9% (определяется индивидуально).

Предмет залога – квартира, которая становится собственностью заемщика.

Первоначальный денежный взнос (оплата заемщиком из собственных средств) – от 5 до 40% от стоимости покупаемой квартиры.

Ежемесячное погашение кредита должно быть равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30—50% среднего ежемесячного дохода заемщика.

При определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и т. д. за последние 2 года.

Заемщик должен представить документы, позволяющие оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копии паспорта и т. д.).

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, представленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

а) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

6) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

в) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Список документов, необходимых для получения ипотечного кредита (общий список):

копия паспорта заемщика/созаемщика/поручителя (все страницы, включая пустые);

копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика/созаемщика/ поручителя (при наличии);

копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);

копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации заемщика/созаемщика/поручителя;

копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) заемщика/созаемщика/поручителя.

Документы, подтверждающие семейное положение заемщика/ созаемщика/поручителя:

копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака;

копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей заемщика/созаемщика/ поручителя – при наличии).

Документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика/ созаемщика/поручителя:

военный билет и/или водительское удостоверение заемщика/ созаемщика/поручителя.

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе заемщика/созаемщика/ поручителя:

копия трудовой книжки заемщика/созаемщика/поручителя, заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;

справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной ФНС России);

краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика/созаемщика/поручителя (в произвольной форме), резюме;

копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (при наличии);

копия трудового контракта (при наличии);

при наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме № 3-НДФЛ, утвержденной Минфином России).

Документы по компании, в которой заемщик владеет акциями/ паями/долями в уставном капитале:

копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;

копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый государственный реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании;

копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;

копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;

выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счета) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение ипотечного кредита на срок не более одного календарного месяца;

справка из банка с отметкой банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека № 2);

копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);

копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;

копии договоров (3—5 шт.) с основными покупателями/ поставщиками/контрагентами;

копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.

Информация об активах заемщика/созаемщика/поручителя:

копии документов, свидетельствующие о наличии в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены и пр.);

копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и пр.);

документы, удостоверяющие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.), – выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек и пр.;

документы, свидетельствующие о наличии в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).

Документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика/созаемщика/поручителя: копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита.

Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).

Любой ипотечный банк сейчас предлагает несколько различных кредитных программ. Например, клиенты могут получить заем на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке, выбрать ипотечную программу на земельный участок, строительство дома или готовый к заселению коттедж (таунхаус).

Перейдем к рассмотрению непосредственно условий договора ипотеки. Под ипотекой следует понимать не только получение кредита в банке на покупку жилья, но и одновременно залоговые правоотношения.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия:

1) предмет ипотеки;

2) цена передаваемого в ипотеку помещения;

3) существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

4) размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

5) срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

6) указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

7) требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и др.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договор о залоге (ипотеке) должен совершаться в письменной форме. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор. Фактически это означает, что если кредитный договор с банком был нотариально удостоверен, то сам договор об ипотеке также должен быть нотариально заверен.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, в договоре следует указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, земельный участок и т. д.), площадь и местонахождение, в точном соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки. Если предметом ипотеки являются отдельные помещения, для его идентификации достаточным будет приведение в договоре каждого помещения с указанием его номера, площади и иных реквизитов. Указывается адрес нахождения недвижимого имущества, позволяющий идентифицировать только данное помещение, например г. Москва Карповская улица, дом 23 помещение № 12.

В договоре следует указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (собственность, аренда), и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Учитывая, что форма свидетельства о государственной регистрации права содержит также номер и дату записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре необходимо привести эти данные.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

По общему правилу предмет ипотеки оценивается по соглашению сторон, причем стороны могут оценить как рыночную, так и иную стоимость объекта оценки, которая указывается в договоре в денежном выражении. Довольно часто стороны указывают в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки (оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку, оценку органов технической инвентаризации и др.). Судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Законом устанавливается дополнительное требование – осуществляется оценка именно рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Существенным при заключении договора об ипотеке является приведение в нем всех основных условий договора займа или кредитного договора, в обеспечение которых заключается договор об ипотеке. Это обусловлено тем, что сам договор об ипотеке имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству. В договоре об ипотеке следует указывать не только реквизиты договора: номер, дату и место его заключения, стороны договора, но и положения, определяющие порядок выдачи и возврата займа или кредита, сумму договора, проценты по договору и т. д. Так, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Представляется разумным по возможности полностью перенести данные положения из договора займа или кредитного договора в договор об ипотеке, не меняя формулировок и порядка изложения.

Подведем итоги

1. Ипотека – долгосрочная ссуда (кредит, заем) под залог недвижимого имущества (приобретаемого или уже имеющегося) на покупку жилья.

2. Погашение ссуды производится равными ежемесячными платежами, в состав платежа включаются проценты за пользование ссудой.