В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Список документов, необходимых для получения ипотечного кредита (общий список):

копия паспорта заемщика/созаемщика/поручителя (все страницы, включая пустые);

копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика/созаемщика/ поручителя (при наличии);

копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);

копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации заемщика/созаемщика/поручителя;

копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) заемщика/созаемщика/поручителя.

Документы, подтверждающие семейное положение заемщика/ созаемщика/поручителя:

копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака;

копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей заемщика/созаемщика/ поручителя – при наличии).

Документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика/ созаемщика/поручителя:

военный билет и/или водительское удостоверение заемщика/ созаемщика/поручителя.

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе заемщика/созаемщика/ поручителя:

копия трудовой книжки заемщика/созаемщика/поручителя, заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;

справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной ФНС России);

краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика/созаемщика/поручителя (в произвольной форме), резюме;

копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (при наличии);

копия трудового контракта (при наличии);

при наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме № 3-НДФЛ, утвержденной Минфином России).

Документы по компании, в которой заемщик владеет акциями/ паями/долями в уставном капитале:

копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;

копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый государственный реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании;

копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;

копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;

выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счета) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение ипотечного кредита на срок не более одного календарного месяца;

справка из банка с отметкой банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека № 2);

копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);

копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;

копии договоров (3—5 шт.) с основными покупателями/ поставщиками/контрагентами;

копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.

Информация об активах заемщика/созаемщика/поручителя:

копии документов, свидетельствующие о наличии в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены и пр.);

копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и пр.);

документы, удостоверяющие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.), – выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек и пр.;

документы, свидетельствующие о наличии в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).

Документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика/созаемщика/поручителя: копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита.

Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).

Любой ипотечный банк сейчас предлагает несколько различных кредитных программ. Например, клиенты могут получить заем на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке, выбрать ипотечную программу на земельный участок, строительство дома или готовый к заселению коттедж (таунхаус).

Перейдем к рассмотрению непосредственно условий договора ипотеки. Под ипотекой следует понимать не только получение кредита в банке на покупку жилья, но и одновременно залоговые правоотношения.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия:

1) предмет ипотеки;

2) цена передаваемого в ипотеку помещения;

3) существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

4) размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

5) срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

6) указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

7) требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и др.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договор о залоге (ипотеке) должен совершаться в письменной форме. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор. Фактически это означает, что если кредитный договор с банком был нотариально удостоверен, то сам договор об ипотеке также должен быть нотариально заверен.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, в договоре следует указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, земельный участок и т. д.), площадь и местонахождение, в точном соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки. Если предметом ипотеки являются отдельные помещения, для его идентификации достаточным будет приведение в договоре каждого помещения с указанием его номера, площади и иных реквизитов. Указывается адрес нахождения недвижимого имущества, позволяющий идентифицировать только данное помещение, например г. Москва Карповская улица, дом 23 помещение № 12.

В договоре следует указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (собственность, аренда), и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Учитывая, что форма свидетельства о государственной регистрации права содержит также номер и дату записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре необходимо привести эти данные.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

По общему правилу предмет ипотеки оценивается по соглашению сторон, причем стороны могут оценить как рыночную, так и иную стоимость объекта оценки, которая указывается в договоре в денежном выражении. Довольно часто стороны указывают в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки (оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку, оценку органов технической инвентаризации и др.). Судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Законом устанавливается дополнительное требование – осуществляется оценка именно рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Существенным при заключении договора об ипотеке является приведение в нем всех основных условий договора займа или кредитного договора, в обеспечение которых заключается договор об ипотеке. Это обусловлено тем, что сам договор об ипотеке имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству. В договоре об ипотеке следует указывать не только реквизиты договора: номер, дату и место его заключения, стороны договора, но и положения, определяющие порядок выдачи и возврата займа или кредита, сумму договора, проценты по договору и т. д. Так, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Представляется разумным по возможности полностью перенести данные положения из договора займа или кредитного договора в договор об ипотеке, не меняя формулировок и порядка изложения.

Примечания

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.